3 motive pentru care nu merită să investești în imobiliare pe litoralul românesc

Iată trei motive fundamentale pentru care achiziția unei proprietăți pe litoralul românesc prezintă riscuri ridicate în prezent:

1. Eroziunea costieră

Investițiile imobiliare de pe litoral sunt direct amenințate de un fenomen natural accelerat de intervenția umană: eroziunea costieră. Construcția de porturi și baraje de-a lungul Dunării a perturbat „transportul de sedimente”, procesul natural prin care nisipul este depus pe plaje, lăsând linia țărmului fără apărare în fața inundațiilor și a furtunilor, conform eib.org.

Deși există proiecte masive de refacere a plajelor, care implică pomparea a circa 18.000 de tone de nisip la fiecare patru ore prin conducte de kilometri întregi, aceste eforturi subliniază fragilitatea zonei.

Mai mult, nisipul fin, preferat de turiști, este ușor de spulberat de vânt și valuri, forțând autoritățile să caute granule de dimensiuni specifice la adâncimi de 25 de metri sub nivelul mării pentru a asigura o rezistență minimă.

Degradarea plajelor are un impact direct asupra valorii proprietăților și a integrității infrastructurii locale, crescând costurile de mentenanță și riscul de devalorizare pe termen lung.

2. Haosul urbanistic și capcana „plății cash”

Un semnal de alarmă critic pentru orice investitor este solicitarea unor anumiți dezvoltatori de a efectua plata exclusiv cash, refuzând tranzacțiile prin credit bancar. În general, instituțiile bancare refuză finanțarea atunci când documentația imobilului prezintă nereguli grave sau autorizațiile de construire sunt incerte.

Realitatea din teren, în special în zone precum Mamaia Nord, include sute de șantiere unde au fost descoperite autorizații emise ilegal pe spații verzi sau cu nerespectarea distanțelor minime față de mare, arata dobrogealive.ro.

Prefectura Constanța a demarat deja zeci de procese pentru anularea unor astfel de acte, ceea ce poate duce la imposibilitatea intabulării sau, în cazuri extreme, la decizii de demolare.

În plus, controalele ANPC au scos la iveală abateri sistematice: nerespectarea suprafețelor utile, lipsa locurilor de parcare promise și utilizarea unor rețele de utilități subdimensionate, calculate inițial pentru locuințe individuale, nu pentru blocuri cu zeci de apartamente, conform analizei Cum își păcălesc dezvoltatorii imobiliari de la malul mării clienții, aparținând dobrogealive.

3. Randamentul economic real este afectat de un sezon scurt și costuri ridicate de administrare

Eficiența unei investiții pe litoral este sever limitată de caracterul puternic sezonier al turismului românesc.

În timp ce veniturile din regimul hotelier par atractive, ele sunt adesea canibalizate de costurile de management. Firmele specializate care administrează aceste proprietăți percep comisioane de până la 30% din totalul încasărilor, sumă care poate reprezenta mai mult de 50% din profitul net al proprietarului, potrivit carutacubani.ro.

Comparativ, piețe mature precum cea din Grecia oferă un randament mult mai stabil, cu sezoane turistice ce permit închirierea până la 250 de zile pe an.

Mai mult, costurile de transfer ale proprietății sunt semnificativ mai mici (3% în Grecia, față de 10% în Spania), iar prețurile de achiziție rămân competitive.

În România, investitorul se expune suplimentar „riscului de tip lebăda neagră” (Black Swan). Despe ce este vorba? Ei bine, evenimente imprevizibile care, într-o piață volatilă și cu reglementări șubrede, pot anula orice calcul de amortizare în primii ani de la achiziție.

În final, merită sau nu să investești pe litoralul românesc?

Dacă nu iei în calcul riscurile structurale, juridice și sezoniere, visul unui randament rapid se poate transforma într-un coșmar financiar. Investitorii inteligenți analizează datele, compară piețele mature și iau decizii pragmatice – pentru că pe litoral, nu tot ce strălucește este aur. În cele din urmă, decizia îți aparține în totalitate și trebuie să o iei în cunoștință de cauză. Nu există sfaturi universal valabile pentru toată lumea, dar există semnale de alarmă și elemente asupra cărora merită să te apleci cu atenție, precum cele evidențiate mai sus, pentru a lua o decizie informată.