Investiții cu probleme ascunse. Detalii ignorate care îți aruncă banii pe fereastră

Într-o piață în care achizițiile de apartamente pentru Airbnb și regim hotelier au explodat, legislația a devenit mai strictă ca oricând. Iar diferența dintre o investiție profitabilă și una blocată definitiv stă, de cele mai multe ori, într-un detaliu pe care investitorii îl află prea târziu.

Pentru Cotidianul.ro, Elena Georgiana Alexandru, Președintele Asociației pentru Turism și Închiriere Proprietăți, explică în detaliu cum arată, din interior, procesul real de due diligence imobiliar și ce greșeli costă cel mai mult.

Cotidianul: Cum arată, din interior, procesul de due diligence imobiliar și ce elemente esențiale scapă cel mai des investitorilor?

În cazul apartamentelor destinate regimului hotelier, due diligence-ul înseamnă mult mai mult decât verificarea actelor de proprietate. Pentru noi, primul lucru este să verificăm dacă imobilul nu este încadrat în clasa de risc seismic I, deoarece Legea nr. 212/2022, modificată prin Legea nr. 426/2023, interzice în mod expres închirierea sau cedarea în folosință, inclusiv în regim hotelier, a spațiilor din clădirile încadrate în clasa RsI, până la finalizarea lucrărilor de consolidare. Nerespectarea acestei interdicții atrage amenzi de până la 10.000 de lei, deci un apartament cu „bulină roșie” este, practic, o investiție blocată din start.

Apoi verificăm dacă imobilul este monument istoric sau face parte din zona construită protejată, conform Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. Este important să verificăm acest aspect fiindcă astfel de clădiri implică avize suplimentare de la direcțiile de cultură județene, restricții privind schimbarea destinației spațiului și lucrările de intervenție asupra fațadelor sau structurii.

Un al treilea aspect, și poate cel mai important, este relația cu vecinii. Potrivit Ordinului MEAT nr. 510/2022 și Legii nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, dosarul de clasificare turistică nu poate fi depus fără acordul scris al vecinilor cu care apartamentul are pereți sau planșee comune, respectiv al asociației de proprietari. Înainte de orice achiziție, verificăm dacă există șanse reale de a obține aceste acorduri. Dacă nu poți desfășura activitatea legal, investiția își pierde sensul, indiferent cât de atractiv pare apartamentul.

Cotidianul: Când o investiție se poate transforma într-o capcană?

O investiție devine o capcană în momentul în care nu poate fi exploatată legal. Poți cumpăra un apartament excelent poziționat, însă dacă ulterior descoperi că se află într-o clădire cu risc seismic I sau că nu poți obține acordul vecinilor cerut de Ordinul nr. 510/2022, certificatul de clasificare eliberat de Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului nu va fi emis, iar fără el operarea în regim hotelier constituie contravenție — conform HG nr. 1267/2010, amenzile pot ajunge până la 50.000 de lei.

La fel de importante sunt și aspectele care nu apar în fotografiile de prezentare. Un bloc poate fi ultracentral, dar dacă scara este neîngrijită, există probleme constante cu persoane fără adăpost, dăunători sau lipsa administrării, experiența oaspeților va avea de suferit. Oricât de frumos amenajezi apartamentul, mediul în care se află poate afecta decisiv succesul investiției.

Cotidianul: Cât de des întâlniți situații în care un detaliu aparent minor schimbă complet investiția?

Destul de des. În București, o mare parte dintre imobilele din zona centrală sunt situate în zone construite protejate sau au statut de monument istoric potrivit Legii nr. 422/2001, iar aceste detalii pot schimba complet fezabilitatea unei investiții. La fel, introducerea în cartea funciară a clasei de risc seismic — obligatorie prin Legea nr. 212/2022 — poate scoate la iveală, chiar și la o clădire aparent solidă, o încadrare RsI care blochează orice formă de închiriere.

Tocmai pentru că centrul orașului este cea mai căutată zonă pentru regimul hotelier, verificările trebuie făcute cu foarte mare atenție înainte de achiziție. Un detaliu aparent minor poate face diferența dintre o investiție profitabilă și una imposibil de exploatat.

Cotidianul: De ce este atât de dificil să obții acordul vecinilor și cum vedeți echilibrul dintre drepturile lor și cele ale proprietarilor?

Foarte multe investiții se blochează din cauza acordurilor vecinilor. Cadrul legal actual — Ordinul MEAT nr. 510/2022, coroborat cu Legea nr. 196/2018 — cere acordul scris al vecinilor direcți (deasupra, dedesubt, lateral) și al asociației de proprietari, iar dacă un singur vecin direct afectat refuză să semneze, dosarul de clasificare este respins ca incomplet, indiferent cât de rezonabile sunt argumentele proprietarului.

De cele mai multe ori, problema pornește din percepția greșită asupra regimului hotelier. Mulți asociază automat acest tip de activitate cu gălăgie, petreceri sau persoane problematice, deși în realitate astfel de situații sunt excepții.

Noi încercăm întotdeauna să păstrăm un echilibru. Avem reguli clare pentru oaspeți și facem tot posibilul să nu afectăm liniștea vecinilor.

Din păcate, consider că legislația actuală înclină foarte mult balanța în favoarea vecinilor și limitează dreptul proprietarului de a-și folosi legal bunul. Legea nu prevede niciun mecanism prin care asociația de proprietari să poată suplini sau impune acordul unui vecin care refuză, acordul fiind un act de voință strict individual. Varianta de a merge în instanță pentru a demonstra că activitatea nu afectează interesele celorlalți locatari este de lungă durată, costisitoare și, în practică, greu de urmat.

Cotidianul: Cum gestionați situațiile în care o singură semnătură poate bloca investiții de zeci sau sute de mii de euro?

Întotdeauna încercăm mai întâi dialogul. Discutăm cu vecinii, le explicăm cum funcționează regimul hotelier, răspundem la întrebări și încercăm să le înlăturăm temerile.

De cele mai multe ori, reușim să ajungem la un consens. Dacă nu, preferăm să renunțăm la investiție. Noi obținem acordurile prevăzute de Ordinul nr. 510/2022 înainte de cumpărare, tocmai pentru a evita situațiile în care cineva investește sume foarte mari și descoperă ulterior că nu își poate desfășura activitatea, sau riscă amenzile prevăzute de HG nr. 1267/2010 pentru operare fără certificat de clasificare.

Cotidianul: Ce sfat concret ați da unui investitor care vrea să cumpere un apartament pentru Airbnb?

Primul sfat este să se informeze foarte bine înainte de a cumpăra. Să înțeleagă exact care sunt obligațiile legale — de la clasa de risc seismic (Legea nr. 212/2022), la acordul vecinilor (Ordinul nr. 510/2022), la certificatul de clasificare emis conform OG nr. 58/1998 privind organizarea și desfășurarea activității de turism — taxele, costurile de operare și responsabilitățile pe care le presupune această activitate.

Mulți investitori intră în domeniu bazându-se doar pe ceea ce văd pe internet sau pe poveștile de succes, fără să cunoască toate implicațiile. De aici apar și cele mai mari dezamăgiri. Este important să înțelegi foarte bine piața, tipul de apartament care funcționează și cadrul legal înainte de a face investiția.

Cotidianul: Este piața construită corect sau sunt favorizați cei care aleg scurtăturile?

Din păcate, în acest moment sunt avantajați cei care operează fără autorizațiile necesare. Platformele permit încă listarea unor proprietăți neautorizate, deși OG nr. 58/1998 și Ordinul nr. 510/2022 impun deja obligativitatea certificatului de clasificare inclusiv pentru persoanele fizice, iar acest lucru creează o concurență neloială.

Cei care respectă legea suportă costurile autorizării și plătesc taxe. În tot acest timp, alții evită aceste obligații și pot practica prețuri mai mici. Consider că piața va deveni cu adevărat echitabilă doar atunci când toate proprietățile vor trebui să respecte aceleași reguli, iar cele care nu sunt autorizate nu vor mai putea fi listate — direcție în care merg, de altfel, și proiectele de acte normative aflate în prezent în dezbatere la Ministerul Turismului.

Cotidianul: Care este cea mai importantă lecție pe care ați învățat-o?

Cea mai importantă lecție este să nu iei niciodată o decizie emoțională. O investiție trebuie analizată obiectiv și verificată în detaliu — clasa de risc seismic, statutul de monument istoric, șansele reale de a obține acordul vecinilor — înainte de cumpărare.

De asemenea, mulți investitori amenajează apartamentul exclusiv după propriul gust. Însă un apartament destinat închirierii trebuie gândit pentru cât mai mulți oameni, nu doar pentru preferințele proprietarului. Trebuie să privești proprietatea ca pe un business, nu ca pe propria locuință. Acest mod de gândire poate face diferența dintre o investiție care produce constant și una care dezamăgește.