Viceguvernatorul Băncii Centrale, Bogdan Olteanu, susţine într-un text publicat pe blogul BNR că legea dării în plată, aşa numitul…
Textul este construit pe baza unor declaraţii pe care avocatul Gheorghe Piperea, autorul moral al legii şi principalul apărător al clienţilor în faţa legilor, le-a făcut referitor la legea dării în plată, şi pe care Olteanu a dorit să le amendeze cu poziţia BNR. “Acest articol urmărește să clarifice poziția juridică a BNR în raport cu propunerea legislativă privind darea în plată. Este o încercare de a explica în mod corect și în limbaj accesibil. Poziția oficială va ajunge, pe căile normale, la Președinție. Remarcile privitoare la interese nelegitime servite de această propunere vor fi transmise organelor în drept”, scrie Olteanu.
Avocatul Piperea: “Potrivit art. 6 alin. 6 din Codul Civil dispoziţiile legii noi se aplică şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din raporturile de proprietate, inclusiv regimului general al bunurilor. Principalul text care este reglementat de această lege se referă la transferul dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat de la debitor la bancă, la colectorul de creanţe, după caz. În consecinţă, această lege reglementează regimul juridic al bunurilor şi a dreptului de proprietate. Astfel, Codul Civil spune la articolul 6, alineatul 6, că această lege nouă se aplică situaţiilor juridice care se perpetuează după intrarea sa în vigoare”.
Interpretarea juridică făcută de BNR: contractul de credit este un act juridic, al cărui regim este stabilit prin alineatul 2. Efectele sale sunt cele prevăzute prin legea în vigoare la data încheierii actului, iar legea viitoare nu are putere retroactivă (alineatul 1). Mai mult, alineatul 2 clarifică și mult vehiculata greșeală că prin caracter neretroactiv se înțelege că nu se revizuiesc efectele produse în trecut, dar se reîncadrează legal efectele produse după intrarea în vigoare a legii ale actelor juridice anterioare acesteia. Evident, nu este așa:
efectele juridice vor fi cele prevăzute de legea în vigoare la momentul încheierii actului. Confuzia avocatului Piperea, care se referă la alineatul 6, este regretabilă. Situația juridică este o stare de fapt reglementată prin lege (în cazul raporturilor de proprietate, putem vorbi de situație juridică în cazul detenției, posesiei, etc) – o relație fără acte. Relațiile dintre creditorul bancar și debitor sunt întotdeauna guvernate de contract, deci de un act juridic, astfel încât ipoteza alineatului 6 nu le este niciodată aplicabilă.
Avocatul Piperea: „Dacă banca preia în contul creanţei o casă, un teren, chiar dacă este vorba de o vilă care este în proprietatea deţinătorului de Ferrari, acea creanţă se stinge în totalitate. Vorbim despre un text din Codul Civil care este
valabil din 1 octombrie 2011″.
Interpretare juridică: Citirea textului de către avocat este corectă. Dar textul se referă la altceva, mai mult, se referă la ipoteza contrară. Articolul prin care se reglementează preluarea ale cărei efecte sunt descrise la art. 2463.
Art. 2460 Preluarea bunului ipotecat în contul creanţei
(1) Creditorul îşi poate însuşi bunul ipotecat pentru stingerea creanţei, dacă prin lege nu se prevede altfel, constituitorul consimte la aceasta, iar persoanele prevăzute la art. 2.450 nu se opun.
(2) Consimţământul constituitorului la preluarea bunului de către creditor în contul creanţei trebuie să fie exprimat în scris şi să fie ulterior neexecutării.
Este vorba de o preluare voluntară. În cazul în care părțile agreează, să poata deroga de la o prevedere contractuală, și legea le permite expres acest lucru. Or, în cazul de față, părțile nu au agreat, și, mai mult, debitorul nici măcar nu se afla în situația de neexecutare a obligațiilor sale, adică de restanțe la plată. În concluzie, trimiterea este greșită, iar comparația este nefondată.
Avocatul Piperea: „Potrivit articolelor 42 şi 43, Directiva nu se aplică în mod direct contractelor care sunt în derulare la momentul emiterii acesteia. Mai întâi se implementează Directiva şi apoi legea internă se aplică acelor contracte. Există o singură situaţie în care Directiva se aplică direct în dreptul intern, aceea în care legea nu o implementează sau o implementează incorect. Din momentul 21 martie 2016,
când trebuie să se implementeze, Directiva 2014/17 se va aplica direct în dreptul intern, inclusiv contractelor care vor fi fost în momentul respectiv în vigoare.”
Interpretare juridică: intrăm pe teritoriul cel mai puțin favorabil avocatului Piperea, susţine Olteanu, acolo unde carențele profesionale s-au văzut repetat, atât în intervențiile publice, cât și în procesele pierdute. În primul rând, să îndreptăm minciuna directă din prima frază. E de două ori fals că Directiva nu se aplică în mod direct contractelor în derulare la momentul emiterii acesteia, așa cum susține
avocatul. E vizibil din text, chiar pentru cei de altă meserie, că Directiva nu se aplică deloc contractelor în derulare (“existente”) la data aplicării legislației de transpunere a acesteia, 21 martie 2016, și nu la data emiterii acesteia în 2014.
Potrivit lui Olteanu, avocatul Piperea nu stăpânește mecanismele de legiferare la nivelul Uniunii Europene. Directivele se transpun (“implementează” în limbajul aproximativ al avocatului) prin legi naționale care le păstrează, iar nu le alterează conținutul. Odată ce Directiva nu se aplică contractelor în derulare, nici legea națională nu o va face. În plus, după transpunere, ceea ce se va aplica în România va fi legea națională, nici vorbă de aplicarea directă a Directivei din 21 martie 2016. Ideea că neretroactivitatea funcționează în intervalul de transpunere, dar este înlăturată după momentul aplicării, este mai mult decât greșită, este ridicolă. În concluzie, avocatul Piperea greșește; Directiva 17 nu se aplică contractelor în curs, nici înainte și nici după transpunere.
În a doua parte a textului, Bogdan Olteanu pune în discuţie rând pe rând, natura, obiectul, subiectul, condițiile, efectele legii.
Scopul legii.
Potrivit declarațiilor publice ale inițiatorilor, legea este una “specifică protecției consumatorului”. Acest argument urmărește, fără îndoială, să ofere o bază legală forțării încălcării angajamentelor contractuale agreate de părți, în cursul executării contractelor, prin asimilarea cu situația, reglementată la nivel european, a identificării de clauze abuzive în contract. Diferențele fac însă imposibilă o asemenea asimilare. Iată trei argumente, pe care le găsesc mai importante:
1. Legea nu se referă la consumatori. Pe formă, textul legii nu asumă așa ceva. În expunerea de motive apare o referire indirectă la domeniul protecției consumatorului, în paragrafele finale, dar nici acolo nu se asumă încadrarea legii în această categorie. În sfârșit, pe fond, legea nu poate fi una de protecție a consumatorului pentru că subiectul legii nu se înscrie în această categorie, ci include, pe lângă consumatori, și alte categorii de tipul dezvoltatorilor imobiliari ori a speculatorilor de terenuri.
2. Nu e vorba de clauze abuzive. Obligația de rambursare integrală a creditului nu a fost considerată niciodată, de nici o instanță și de nici o autoritate, ca reprezentând o clauză abuzivă. La fel, acordul debitorului de a constitui garanții.
Astfel, mecanismul derogator de la dreptul comun prin care se pot constata a fi nule clauze contractuale agreate de părți nu e aplicabil în speță, pentru că lipsește situația excepțională care să justifice intervenția externă în contract.
3. Nu există nicio reglementare europeană care să sprijine o asemenea forțare. Afirmația inițiatorilor, în expunerea de motive, că proiectul ar “transpune și prevederile Directivei 2014/17/UE” este falsă. Nu există nici o prevedere în cadrul respectivei Directive care să se refere la dreptul debitorului de a decide unilateral darea în plată.
Subiectul legii
Când vine vorba de subiectul legii, principala trimitere trebuie făcută la art. 1 alin. 2 – debitorul dintr-un contract de credit garantat cu ipotecă. Alin. 1 al aceluiași articol ne arată că debitorul trebuie să fie persoană fizică, iar creditorul trebuie să fie instituție de credit, IFN sau cesionar al unei creanțe.
Potrivit alin. 3, regimul debitorilor va fi extins și asupra codebitorilor, fideiusorilor, etc.
Legea nu prevede alte calificări ale debitorului. Or, potrivit legislației românești, persoanele fizice au putut/pot exercita activități comerciale, incluzând achiziționarea de bunuri în vederea revânzării – categorie în care se încadrează speculatorii de terenuri, dezvoltarea de proiecte imobiliare sau achiziționarea de ansambluri imobiliare în vederea revânzării. De asemenea, persoanele fizice pot avea
situații materiale dintre cele mai diverse. Or, dacă deținerea unei averi însemnate nu îl lipsește pe un cetățean de drepturile de consumator în numeroase arii de bunuri și servicii, este o practică veche și necontestată limitarea protecției publice de care asemenea persoane beneficiază atunci când este vorba de servicii financiare. Astfel, împotriva unei practici naționale și internaționale consacrate,
propunerea de față favorizează în mod egal pe cel care s-a împrumutat pentru a-și asigura o locuință și pe cel care s-a împrumutat spre a-și dezvolta patrimoniul imobiliar. Mai mult, legea nu cere persoanei care renunță la plata creditului să se afle în dificultate financiară, să se afle în dificultate de a plăti ratele, să se afle în orice fel de dificultate.
Obiectul legii
Potrivit discursului public, inițiatorii au avut în gând situația românilor aflați în dificultate financiară, care nu reușesc să își plătească ratele la creditul de locuință și sunt în pericol de a fi evacuați. Este o preocupare care îi onorează. Cu certitudine, cazurile sociale trebuie rezolvate. Situația unui om care își pierde o casă, fie din cauza alunecărilor de teren sau a celor financiare, nu e o cifră într-un tabel, e o dramă care doare, o dramă față de care trebuie să fim solidari.
Din păcate, această preocupare socială a inițiatorilor nu a trecut de la discurs în textul legii. Textul propus nu face nici o referire de asemenea natură. Potrivit legii, obiectul acesteia îl reprezintă „contracte de credit garantate cu imobile”.
Pentru aceia dintre cititori care nu au preocupări juridice, noțiunea de imobil cuprinde, în aceeași măsură, clădirile cu destinație de locuință, clădirile de locuit cu altă destinație (ex. de închiriat ori de vacanță), construcțiile industriale, terenurile destinate construirii și cele agricole sau forestiere.
Putem astfel observa că proiectul de lege nu circumstanțiază cine îi sunt beneficiarii: tinerii care au cumpărat un apartament cu credit ipotecar, cei ce au construit case de vacanță, investitorii în pensiuni, investitorii în hale industriale, speculatorii de terenuri. Nu face diferențe între investitorii în terenuri agricole, cei care au cumpărat 5 hectare sau cei care au cumpărat 5.000 de hectare. Beneficiază, potrivit textului propus, toți. Dar justificarea publică adusă e valabilă numai pentru cei în nevoie.
Efectele legii
Câteva elemente fundamentale cred că merită subliniate.
a. Autorii insistă în discursul public pe ideea micii locuințe cu caracter rezidential. În schimb, evită în textul legii orice circumstanțiere a imobilului ce face obiectul dării în plată. E puțin probabil să vedem o rată însemnată de dări în plată ale locuințelor; experiența de până acum arată că debitorii fac efortul de a plăti, iar băncile evită greșeala de a executa silit apartamentele în care locuiesc debitorii ce nu dețin alte imobile. Și atunci, cine va beneficia? În mod logic, principalii beneficiari vor fi cei bogați, nu cei săraci.
Or, dacă cetațenii sunt egali în drepturi, aici nu vorbim despre un drept. Oricât ar perverti avocatul Piperea conceptele și valorile,neîndeplinirea unei obligații asumate prin contract, fără să fie nvocată existența unui abuz al celeilalte părți și fără să fie invocată măcar imposibilitatea de executare, nu este un drept. Putem, ca societate, să acceptăm că cei în nevoie să fie ajutați să își îndeplinească
obligațiile. Nu cred că o societate cu valori solide poate accepta să fie ajutați cei care nu au nevoie.
b. Autorii au refuzat sistematic introducerea unor plafoane:
1. Plafon de venituri pentru debitor – acum beneficiază atât șomerii, cât și bancherii;
2. Plafon de valoare a bunului – acum se aplică pentru garsoniere și pentru palate, pentru petice de pământ și pentru bărăgane.
3. Condiții referitoare la inexistența unor alte bunuri imobile ale debitorului – acum se aplică și celui care are un singur apartament și locuiește în el, și celui cu mai multe case sau terenuri.
Desigur, refuzul inițiatorilor de a lua în considerare experiența singurei alte legi din Europa poate fi pus pe seama neprofesionalismului dublat de orgoliu, ceea ce în cazul avocatului Piperea este credibil, spune Olteanu. Acesta adaugă că lucrurile devin însă dubioase atunci când observăm că și în alte proiecte aflate pe circuitul de adoptare, precum proiectul privind scăderea ratelor sau cel privind conversia
creditelor acordate în franci elvețieni, am observat același refuz de introducere a unor plafoane.
c. Consecința legii pe termen scurt este o chestiune financiară. Chestiunile financiare se rezolvă întotdeauna, cu observația că cineva va trebui să plătească.
Problema mai gravă o văd însă pe termen lung, unde consecința legii este una socială. Ușurarea poverii pentru dezvoltatorii imobiliari de astăzi va cauza îngreunarea accesului la locuințe pentru tinerii de mâine.
Conform lui Olteanu, consecința dramatică a adoptării acestei legi va fi creșterea cerințelor de avans la creditele ipotecare până acolo unde acesta să acopere riscul de dare în plată. O evaluare pesimistă poate duce avansul astfel impus până la 50% din credit, una optimistă îl va situa peste 35%.
