Chirie vs credit imobiliar în anul austerității

Un nou an, o nouă dezbatere pentru românii care căută să găsească o soluție privind problema locuirii. În marile orașe din țară, această problemă a devenit una esențială – salariile mici din România îți oferă cu greu posibilitatea să te muți de acasă, fie în chirie, fie într-un apartament cumpărat. Însă situația pare că nu se va schimba în perioada următoare, în contextul în care prețurile medii ale chiriilor, dar și ale apartamentelor, continuă să crească.

Prețul apartamentelor noi a crescut cu 13% în medie anul trecut, iar în cazul chiriilor, conform Institutului Național de Statistică, acestea au devenit cu 9% mai scumpe. O analiză Storia arată că în ultimii șase ani prețul mediu pe metru pătrat s-a dublat în Sibiu și Brașov, a crescut cu 93% în Cluj Napoca și cu peste 80% în Arad, Constanța, Craiova și Oradea. În București, prețurile au crescut, conform analizei, cu 70% pe metrul pătrat.

Cererea pentru spații de locuire în orașele mari este în creștere în contextul migrării din mediu rural sau din urbanul mic în marile centre economice din țară, care sunt relativ puține. Dilema „chirie sau credit imobiliar” în 2026, anul austerității, e cu atât mai relevantă. Creșterea salariilor a încetinit, iar dobânzile au rămas ridicate.

„Comparativ cu decembrie 2024, în decembrie 2025, cele mai mari creșteri procentuale pe segmentul apartamentelor noi au fost în special în Timișoara (+21%), urmată de București și Craiova (+18%). În schimb, pe piața chiriilor, evoluțiile au fost mai moderate și neuniforme: în multe orașe prețurile au stagnat, iar cele mai mari creșteri punctuale au fost de +11% în Craiova pentru chiria apartamentelor cu două camere și +10% în cazul garsonierelor din Timișoara. Așadar, presiunea de preț a fost semnificativ mai mare pe segmentul vânzărilor de locuințe noi și mai puțin pe cel al închirierilor”, a transmis, pentru Cotidianul, Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group.

Avantaje și dezavantaje pentru chirie și credit imobiliar

Dezbaterea „chirie vs credit imobiliar” rămâne astfel una relevantă, mai ales pentru cei care nu știu ce să facă în perioada următoare – să se mute de acasă, de la părinți, în chirie sau să-și facă direct credit, sau să se mute dintr-o chirie mai proastă într-una mai bună sau să-și cumpere o casă.

„Comparația nu e doar una ideologică, este vorba despre cash flow și stabilitate. După o perioadă în care am avut dobânzi ridicate, acum piața intră într-o zonă de normalizare. Depinde foarte mult de profilul cumpărătorului. Când e logic să stăm în chirie?

Este o soluție rațională pentru cei care au nevoie de mobilitate profesională, au venituri variabile, au planuri pe termen scurt, 2-3 ani, în orașele mari chiria este mai mică decât rata unui credit dacă luăm în calcul avansul, costurile inițiale și așa mai departe.
Când are sens creditul ipotecar? Când vorbim despre stabilitate pe termen lung. Avem un venit predictibil, un orizont de minim 8-10 ani, chiar dacă rata este mai mare decât chiria, banii aceia se transformă în timp în capital propriu, devin un asset, nu doar o cheltuială”, a explicat, pentru Cotidianul, Toma Filipovici, purtător de cuvânt al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România.

De această situație, în care chiria poate să fie mai ieftină decât creditul imobiliar, m-am lovit și eu. Căutam să mă mut dintr-un apartament de 2 camere, pentru care plăteam o chirie de 400 de euro, și să devin proprietar. După mai multe simulări am ajuns la concluzia că rata la bancă va fi în primii cinci ani, în cea mai bună simulare, aceeași cu chiria pe care o plăteam, plus că nu aveam banii economisiți pentru avans și nici pentru renovări. De cele mai multe ori, cei care stau în chirie aud des acest calcul – cu banii pe care i-ai plătit altuia în ultimii ani puteai să-i dai pentru tine, să plătești ratele la propriul apartament.

„Cred că o greșeală frecventă care se face în societatea noastră este să compari chiria pe care o plătești azi cu rata pe care ai plăti-o. Corect este să compari ce chirie vei avea cu o rată fixă, probabil pe 3-5 ani. Chiria sigur o să crească, rata poate rămâne constantă măcar o perioadă. Deci nu există un răspuns universal. Decizia corectă este personalizată, în funcție de venit, stabilitate, de ce avans dispui și dacă poți să strângi bani pentru avans, în ce oraș locuiești și ce obiective ai în viață. Cauți flexibilitate, închiriezi, cauți stabilitate și patrimoniu, cumperi cu credit imobiliar”, este de părere Toma Filipovici.

Chiria poate deveni „o hemoragie financiară consistentă”

„Înclin mai degrabă către a deține o proprietate. Nu în orice condiții și nu în orice moment. Chiria este bună pentru cei care sunt într-o etapă de schimbare a vieții, spre exemplu: «De abia m-am mutat într-un oraș nou, abia m-am angajat, sunt pe picioarele mele acum».

Chiria este bună ca un intermediar, pentru o situație care să se întindă nu mai mult de 3-4 ani de zile. Pentru cineva să stea în chirie 7 ani, 10 ani sau 15 ani, cum am avut o situație zilele trecute cu un client… 15 ani de chirie sunt o hemoragie financiară foarte consistentă.

Ar fi fost mult mai bine să se facă o achiziție imobiliară, chiar și cu credit, cu câteva mențiuni: rata bancară să nu depășească un sfert din venituri, adică nu ne supraîndatorăm, nu cumpărăm cu orice preț, astfel încât să nu suferi foarte mult presiunea acestei rate și să poți face plăți anticipate cu reducerea perioadei, care să-ți scurteze creditul. Contează foarte mult unde cumperi, să fie un oraș cu potențial, proprietatea respectivă să aibă posibilitatea să se scumpească în timp”, este de părere Adrian Asoltanie, trainer în educație financiară.

În ultimii ani, cele mai mari creșteri de preț au avut loc în centrele urbane care atrag forța de muncă și care oferă salarii mai mari decât media din țară. În aceste orașe prețul proprietăților s-a dublat în ultimii ani, accentuând criza locuințelor. Asta înseamnă că persoanele care au ales să stea în chirie au pierdut mult din punct de vedere financiar.

„Avantajul de a fi cumpărat este că ai cumpărat mai devreme, când prețurile erau mici, ai profitat de toată această scumpire și nu te-a atins inflația. Dacă ai dat 80.000 de euro pe un apartament și acum este 150.000 de euro ai depășit lejer inflația. Și reușești să cumperi un activ care în România e valorizat în euro, deci se scumpește în euro, pe care îl plătești cu o rată la bancă în lei. În timp ce leul se depreciază, activul pe care l-ai cumpărat se scumpește. Este un beneficiu foarte important pe termen lung”, explică Adrian Asoltanie.

Creșterea cotei de TVA a temperat piața imobiliară

Decizia guvernului de a majora cota de TVA în vară pentru apartamentele noi a scăzut din avântul pieței. Datele de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că numărul imobilelor tranzacționate a scăzut în 2025 față de 2024 și a ajuns de la 643.000 la 628.000.

Cele mai multe imobile au fost vândute pe final de an, în luna decembrie, semn că mulți români au așteptat până în „ultimul moment” să ia o decizie și chiar probabil să se mute, înainte de sărbători și anul nou, în noua casă. Creșterea TVA i-a influențat și pe cei care voiau să-și cumpere un imobil nou, însă până la urmă au ales să se orienteze către unul vechi, pentru a beneficia de un preț mai redus, în unele cazuri. Asta pentru că apartamentele noi s-au scumpit instant odată cu majorarea cotei de TVA de la 9% la 21%.

„Creșterea TVA a avut un impact destul de limitat asupra pieței rezidențiale. Datele Storia arată că pentru o parte semnificativă dintre cumpărători decizia de achiziție a rămas neschimbată: 38% au declarat că majorarea nu i a influențat, iar 59% și au menținut bugetul inițial. În situațiile în care a existat o amânare, aceasta a fost determinată mai degrabă de dorința de a urmări evoluția prețurilor și de orientarea către zone mai accesibile”, spune Monica Dudău.

Chiar dacă din punct de vedere statistic, toate datele arată o creștere a prețurilor, există și anumite „insule” blocate în timp: zone, orașe și cartiere în care prețurile nu au crescut atât de mult în ultimii ani.

„Prețurile chiriilor au crescut cu siguranță în zonele care oferă o calitate a traiului ridicată. Deci acolo au crescut și cu 20-30%. În alte zone, chiriile au stagnat, pentru că nu oferă aceeași calitate a vieții, accesul este deficitar dacă vorbim de periferie. Eu evit să fac statistici pe medii de orașe sau de țară, pentru că nu sunt relevante.

Piața imobiliară este foarte segmentată și trebuie să vedem unde au crescut chiriile. În cartierul Aviației (din București n.r.), cu siguranță. În Cluj, cu siguranță.

Prețurile proprietăților au crescut pe alocuri constant, pe alocuri au stagnat, iar dacă ne uităm la imobilele vechi sau cu risc seismic din București, au suferit corecții, deci au scăzut”, spune Toma Filipovici.

Din 2026, intră în vigoare și legea Nordis care introduce reguli mai stricte pentru dezvoltatorii care vor să vândă din faza de proiect. Cei care cumpără vor fi mai protejați, în sensul în care avansurile date vor fi blocate în conturi separate, iar acestea vor fi plafonate: maxim 25% din prețul apartamentului dacă este ridicată doar structura de rezistență și 20% după finalizarea structurii, pentru instalații.