2016, cel mai bun an din istoria rezidențialului modern românesc

Anul 2015 a reprezentat revenirea segmentului rezidențial autohton. 2016 a debutat sub bune auspicii, anunțându-se a fi cel mai bun an din istoria modernă a pieței de profil, ținând cont de numărul record de livrări de unități estimat, de stabilizarea prețurilor și de condițiile de finanțare foarte bune, bazate pe programul guvernamental Prima Casă dar și pe un minim al dobânzilor existente pe piață, se arată în studiul Coldwell Banker Residential Market 2016 Overview. Legea dării în plată a avut ca prim efect o creștere semnificativă a cererilor de finanțări prin Prima Casă, 2016 urmând să fie astfel anul cu cele mai multe credite acordate prin programul guvernamental de la startul acestuia în 2009.

Un alt efect imediat a fost majorarea avansurilor solicitate de către instituțiile finanțatoare pentru creditele ipotecare, până la niveluri care au atins și 40%. Această decizie, coroborată cu epuizarea primului plafon alocat pentru Prima Casă, a dus la o scădere imediată a numărului de tranzacții, în special cu locuințe noi, cumpărătorii orientânduse rapid către locuințe finalizate, fie construite înainte de 1990 fie parte a unor proiecte rezidențiale care înregistrau stoc.

Scăderea drastică a creditării ipotecare dar și înregistrarea unui număr mult mai mic de notificări de dare în plată, de ordinul a aproximativ 5.000, comparativ cu cele mai pesimiste estimări care indicau zeci de mii de dări în plată imediate, a determinat cea mai mare parte a instituțiilor finanțatoarea să revină la avansuri solicitate similare celor existente înainte de adoptarea legii dării în plată, se spune în studiu. În ciuda acestor factori cu impact negativ asupra pieței rezidențiale, numărul tranzacțiilor imobiliare a crescut la nivel național cu aproximativ 8,6% în primele nouă luni ale anului, comparativ cu aceeași perioadă din 2015 iar prețurile au înregistrat creșteri, de la câteva procente pe unele segmente din București, nivel nesemnificativ raportat la o perioadă de 12 luni, la peste 10% în unele piețe regionale. În acest context, indicele accesibilității achiziționării unei noi locuințe calculat de către Coldwell Banker Affiliates of România a înregistrat o ușoară scădere față de începutul anului, unei persoane fiindu-i necesară o perioadă de aproximativ zece ani pentru cumpărarea unui apartament nou cu două camere în București, luând în calcul salariul mediu net și prețul mediu al unei locuințe noi pe metru pătrat, nivel de peste trei ori mai bun comparativ cu vârful înregistrat în 2008, când această perioadă era de aproape 33 de ani.

Anul care se va încheia va fi cel mai bun din istoria pieței rezidențiale autohtone, deși unii dezvoltatori înregistrează întârzieri ale proiectelor anunțate spre livrare la finalul acestui an iar rezultatele de vânzări au înregistrat fluctuații, cauzate în special de alocarea sacadată a fondurilor Prima Casă, se mai spune în document. Anunțul recent al autorităților potrivit căruia programul Prima Casă va fi continuat până în 2021 va spori gradul de prectibilitate al pieței
rezidențiale, atât pentru investitori, care vor putea să își realizeze temeinic planurile de business, cât și pentru potențialii cumpărători, care nu vor mai lua decizia achiziționării unei noi locuințe într-o perioadă dominată de incertitudine.

București

Datele Coldwell Banker arătau la începutul acestui an că peste 14.000 de unități ar fi trebuit să fie livrate în 2016 în București și împrejurimi, în creștere cu peste 25% față de nivelul înregistrat în anul anterior. Aproximativ 1.000 de unități din totalul stocului estimat spre finalizare în acest an urmează să fie livrate pe piață la începutul anului 2017, explicația constând în principal în calcularea eronată a termenelor de livrare din partea dezvoltatorilor, deși există și cazuri izolate în care unii investitori nu și-au realizat temeinic planurile de business, întârzierile în aceste cazuri fiind cauzate și de un ritm slab al vânzărilor pe durata perioadei de construcție. Datele Coldwell Banker arată că proiectele rezidențiale mass market au înregistrat scăderi de până la 50% a vânzărilor imediat după aprobarea legii dării în plată și după epuizarea primului plafon de finanțări alocat pentru Prima Casă, în timp ce scăderile de vânzări înregistrate pe segmentul middle market au fost de până la 25%. Blocajul înregistrat pe segmentul finanțărilor ipotecare imediat după adoptarea legii dării în plată și sincopele întâlnite pe segmentul reprezentat de creditele prin programul Prima Casă au dus la o scădere a tranzacțiilor înregistrate de către dezvoltatori în timpul fazelor de construcție, proiectele care aveau stoc de locuințe finalizate și nevândute înregistrând în schimb o majorare a ritmului de vânzări lunare.

2016 a marcat dezvoltarea semnificativă a segmentului middle market, format din proiecte rezidențiale care țintesc clasa de mijloc. Astfel, dacă înainte de 2015 proiectele middle market nu dețineau nici o cincime din unitățile finalizate anual în București și împrejurimi, ponderea acestora din totalul unităților finalizate în acest an va ajunge la aproximativ 39%, în creștere de la aproximativ o treime anul trecut. Interesul investitorilor față de acest segment a
venit și ca urmare a unei schimbări demografice prin care trece Bucureștiul, tot mai multe persoane lucrând în clădirile de birouri amplasate în nordul orașului, în special pe axa Barbu Văcărescu – Pipera Sud, sau în zona semicentrală – vest, reprezentată de Grozăvești – Politehnică, cele două zone fiind de altfel cele mai dinamice din punct de vedere al livrărilor de spații de birouri. Astfel, peste 5.500 de locuințe adresate clasei de mijloc vor fi finalizate în acest an în București, în zonele semicentrale, de nord sau din interiorul marilor cartiere dar cu un acces foarte facil la rețeaua de transport în comun – în special la metrou – și la puncte de interes, precum clădiri de
birouri, centre comerciale sau parcuri. Revigorarea segmentului middle market s-a observat și prin apariția unor noi poli de dezvoltare rezidențială, precum zona de centruvest, Barbu Văcărescu – Aviației sau zona Văcărești – Parcul Tineretului, zone în care 2016 se va încheia cu livrarea a peste 1500 de unități.

Creșterea cerințelor din partea potențialilor cumpărători a dus și la dezvoltarea continuă a unor proiecte rezidențiale cu un concept integrat, care oferă o serie întreagă de facilități și în care s-au creat comunități care numără deja mii de persoane, putând fi considerate cu ușurință suburbii ale Capitalei. Majorarea puterii de cumpărare a dus și la o dezvoltare a segmentului de locuințe premium, caracterizate în primul rând printr-un amplasament foarte bun și prin
suprafețe și finisaje net superioare, peste 1.000 de unități premium și de lux urmând a fi finalizate în acest an în Capitală. Creșterea numărului de proiecte middle market s-a reflectat și în majorarea ponderilor deținute de zonele
semicentrale și de nord, acestea deținând în total o pondere de aproximativ 43% din totalul livrărilor, în timp ce zona de vest a orașului a fost cea mai dinamică din punct de vedere al livrărilor de locuințe noi.

În 2016 s-a manifestat pentru prima dată o schimbare clară de interes pentru locuințele noi în detrimentul celor finalizate anterior de 1990, deși acestea continuă să reprezinte ponderea majoritară din tranzacțiile încheiate datorită
amplasamentului bun și a infrastructurii generale bune, caracterizată prin acces facil la puncte de interes social, precum instituții de învățământ, centre comerciale sau spații de recreere. Se estimează că o locuință nouă este o opțiune viabilă pentru un potențial cumpărător dacă prețul de vânzare al acesteia nu depășește cu 20% prețul unei locuințe vechi din aceeași zonă. Această opțiune este datorată faptului că potențialii cumpărătorii sunt dispuși să plătească diferența de preț pentru un comfort sporit și posibilitatea de a nu achiziționa o locuință cu o vechime de minimum 35 de ani. Prețurile de tranzacționare pe piața veche au înregistrat o ușoară creștere în ultimele 12 luni, ca
urmare a epuizării rapide a fondurilor Prima Casă, locuințele finalizate anterior de 1990 având din acest punct de vedere un avantaj pentru cei care au optat pentru această formă de finanțare.

Cluj Napoca

Cea mai dezvoltată piață rezidențială regională este reprezentată de Cluj-Napoca unde peste 3.500 de unități vor fi livrate în acest an, incluzând și Florești, în creștere cu aproximativ 50% față de anul anterior. Cele mai multe dintre aceste unități se adresează segmentelor mass și middle market, gradul de absorbție al acestora fiind foarte ridicat, de peste 95%, cea mai mare pondere a tranzacțiilor realizându-se cu venituri din resurse proprii. Adoptarea legii dării în plată și epuizările plafoanelor destinate Prima Casă au dus la o temperare a creșterii prețurilor locuințelor din Cluj-Napoca, aceasta rămânând însă cea mai mare la nivel național, de peste 10% pe segmentul nou și de aproximativ 17% pe segmentul locuințelor finalizate înainte de 1990.

Brașov

2016 va reprezenta cel mai bun an și pentru piața rezidențială din Brașov, cu aproximativ 1.750 de unități livrate în oraș și în împrejurimi, comparativ cu circa 1.500 de locuințe finalizate în anul anterior. Gradul de absorbție s-a păstrat la fel de ridicat, ponderea tranzacțiilor realizate prin intermediul unei finanțări bancare fiind mai redusă comparativ cu București.

Sibiu

La nivel regional, Sibiul reprezintă o altă piață rezidențială cu o dezvoltare vertiginoasă în ultimii ani, în acest fiind livrate peste 2.000 de unități, alte peste 1.000 de locuințe urmând a fi livrate în primele luni ale anului viitor. Constanța reprezintă cea mai mare piață rezidențială din zona de sud și de est a țării, cu peste 2.000 de unități livrate în acest an, în timp ce în Iași ar putea fi peste 1.400 de locuințe noi livrate până la finalul acestui an.

Dezvoltarea generală a piețelor rezidențiale regionale va duce și la creșterea piețelor de profil din orașe secundare, precum Oradea sau Pitești.

Abonează-te acum la canalul nostru de Telegram cotidianul.RO, pentru a fi mereu la curent cu cele mai recente știri și informații de actualitate. Fii cu un pas înaintea tuturor, află primul despre evenimentele importante, analize și povești captivante.