Blocuri pe terenurile propuse pentru Parcul Pallady. Cine a intermediat vânzarea și ce legături are cu familia Negoiță

Pe terenuri pe care Primăria Sectorului 3 le inclusese într-un proiect de parc se ridică acum blocuri, autorizate chiar de administrația condusă de Robert Negoiță.

Documente consultate de București.ro arată că situația, prezentată de primar și de alți reprezentanți ai administrației drept „o eroare administrativă”, are un istoric mai lung, în care apar un fost director al hotelurilor familiei Negoiță și sora acestuia.

Încadrarea urbanistică a terenurilor și felul în care au fost împărțite ridică, la rândul lor, noi întrebări.

Un parc votat, apoi micșorat

În septembrie, București.ro a relatat pe larg cazul din zona Gurilor, descris de publicație drept absurd. Consiliul Local al Sectorului 3 votase în iulie amenajarea unui parc pe un teren liber, însă acolo au început lucrările la mai multe blocuri, pentru care aceeași primărie care avizase propunerea de parc emisese autorizații de construire.

După sesizările oamenilor din zonă a izbucnit un scandal, iar administrația a recurs la un compromis: consilierii locali merg mai departe cu un parc de dimensiuni reduse, din care au fost scoase terenurile aflate în construcție.

Câțiva dintre aleșii locali, printre care și primarul Robert Negoiță, încearcă să prezinte situația ca pe o eroare administrativă deja depășită. Potrivit București.ro, există însă câteva legături cu membri ai familiei primarului și cu asociați ai acestuia în afaceri.

Un singur teren, împărțit în cinci

Pornind de la istoricul cadastral al celor patru terenuri pe care se construiesc blocurile, București.ro a refăcut drumul prin care acestea au ajuns la doi dezvoltatori imobiliari: Petrică Lupașcu, asociat și administrator al Pro Alex Construct SRL, și Tănase Niculae, care ocupă aceleași poziții la Edan One Residence SRL.

Tranzacțiile au fost intermediate de RMA Dezvoltator Pallady SRL, o firmă imobiliară administrată de Liviu Roată-Moale, fost director al lanțului hotelier al familiei Negoiță, cunoscut la început sub numele Confort și rebranduit ulterior RIN. Roată-Moale deține firma împreună cu soția sa, Ada-Monica Roată-Moale.

Cu mai puțin de un an în urmă, cele patru loturi făceau parte dintr-o suprafață unică, de aproape 5.000 mp, înscrisă în Cartea Funciară cu nr. 213768.

Terenul fusese retrocedat în 2002 unor persoane fizice, fiecare primind câte o treime. A rămas neutilizat, iar situația lui juridică și cadastrală nu s-a schimbat până în august 2025, cu excepția unei mici modificări de suprafață și a ridicării unui gard.

Pe 11 august 2025, Primăria Sectorului 3 a emis certificatul de urbanism nr. 989/2025, care viza dezmembrarea terenului. Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București (OCPIB) a procesat solicitarea, iar pe 20 august 2025 suprafața de 5.000 mp era deja împărțită oficial în cinci imobile cadastrale, cum sunt numite în limbajul de specialitate.

Toate cele cinci loturi urmau să intre în Parcul Pallady și toate au fost, între timp, scoase din suprafața propusă pentru parc.

Promisiunea de vânzare, înregistrată în ziua dezmembrării

Chiar pe 20 august 2025, în aceeași zi cu împărțirea terenului, pentru patru dintre cele cinci loturi nou create, cele pe care se construiește acum, s-a înregistrat o promisiune de vânzare-cumpărare între proprietari și RMA Dezvoltator Pallady SRL, firma fostului director al hotelurilor Negoiță.

În septembrie 2025, proprietarii inițiali au depus, toți în aceeași zi, cereri separate de certificat de urbanism pentru blocuri cu parter și 4 etaje, pe patru dintre cele cinci loturi. Primăria Sectorului 3 a eliberat certificatele după o săptămână.

Documentele, consultate de București.ro, le permiteau proprietarilor să ridice blocuri, deși o parte din suprafețele rezultate din dezmembrare se aflau, potrivit documentației de urbanism a Capitalei, atât pe zonă de spațiu verde, cât și pe zonă unde se pot construi doar case cu parter și etaj.

De la intermediar la constructori

Vânzarea a mers mai departe. Pe baza promisiunii din august, RMA Dezvoltator Pallady SRL a preluat cele patru terenuri în noiembrie 2025, apoi le-a revândut firmelor care construiesc acum: două loturi au ajuns la Edan One Residence SRL, iar celelalte două la Pro Alex Construct SRL. Actele necesare tuturor acestor tranzacții au fost încheiate în aceleași zile, la aceiași notari, arată documentele consultate de publicație.

Autorizațiile, eliberate în plin proiect de parc

În 2026, noii proprietari au solicitat Primăriei Sectorului 3 autorizații de construire. Pro Alex Construct SRL a depus cererea în aprilie și a obținut autorizațiile în iunie 2026. Edan One SRL a cerut autorizația pe 20 iulie 2026, la cinci zile după ce Consiliul Local al Sectorului 3 votase proiectul Parcului Pallady, aprobat de Structura Arhitectului-Șef într-o variantă care includea și terenurile acestei firme. Autorizația a fost emisă în august 2026.

„Dacă nu existau, poate n-aș mai fi cumpărat”

Contactat de București.ro, Liviu Roată-Moale a explicat că s-a implicat în vânzarea terenurilor tocmai pentru că autoritățile confirmaseră posibilitatea de a construi blocuri acolo.

„Eu am cumpărat terenurile respective pe baza certificatelor de urbanism emise de Primărie pentru foștii proprietari. Dacă nu existau, poate n-aș mai fi cumpărat. Totul se poate dovedi”, a declarat acesta.

Omul de afaceri a criticat modul în care primăria a gestionat proiectul de parc: „Nu știu ce interese sau ONG-uri sunt în spate (n. red. – al scandalului pornit în jurul Parcului Pallady), dar nu mi se pare normal ca primăria să zică că vrea să facă parc pe terenul tău fără să te întrebe măcar înainte”.

Un fost director al lanțului Confort

În anii 2000, presa vremii îl menționa pe Liviu Roată-Moale în mai multe poziții de conducere din lanțurile hoteliere ale familiei Negoiță. Libertatea îl prezenta, în mai 2004, ca director al proiectului Water Park, pe care lanțul Confort îl construia, încă neinaugurat, în spatele hotelului cu același nume din Otopeni, astăzi RIN Airport Hotel.

În iunie 2006, 9am.ro îl descria tot drept director general al parcului acvatic.

În perioada 2006-2007, articole din Business Magazin și Romanian Hospitality Newsletter îl numeau director general al Confort Group și director al lanțului hotelier Confort.

Pro Confort era numele inițial al grupului de firme înființate de frații Robert și Ionuț Negoiță la sfârșitul anilor ’90, cu care aceștia au pătruns, în 2003, pe piața hotelieră. Grupul și hotelurile au primit ulterior numele RIN, sub care sunt cunoscute și azi, deși unele firme ale familiei Negoiță au păstrat denumirea „Confort”.

La scurt timp după 2007, mențiunile despre Roată-Moale ca manager în grupul Confort încetează, iar numele lui nu mai apare în presă.

Acesta susține că nu a mai avut, de atunci, nicio relație de afaceri cu familia Negoiță: „Eu am fost plecat din țară după 2007. Nu am mai avut de atunci, și nici acum, legături de afaceri cu firmele familiei Negoiță. Eu am propria afacere împreună cu soția mea”.

Revenirea în documentațiile de urbanism ale Sectorului 3

Din 2016, numele lui Roată-Moale apare din nou, de această dată în documentații, ca reprezentant al unor companii imobiliare care au solicitat Primăriei Sectorului 3 certificate de urbanism și autorizații de construire.

Cererile priveau diferite construcții sau branșamente, cele mai multe în zonele Pallady și Gurilor. Listele de documentații publicate atunci de primărie îl indică, între 2016 și 2018, drept reprezentant a 7 firme diferite.

În 2022 a înființat RMA Dezvoltator Pallady SRL, unde este administrator și asociat alături de soție. Datele de pe termene.ro arată că a devenit apoi asociat în mai multe firme cu activitate declarată în imobiliare și că administrează, printre altele, și BLS Estate Development SRL.

Profitul firmei, înzecit în anul tranzacțiilor

Până în 2025, RMA Dezvoltator Pallady SRL raporta o cifră de afaceri anuală de câteva sute de mii de lei. În 2025, anul în care a cumpărat și revândut terenurile din zona Parcului Pallady, aceasta a urcat la peste 8 milioane de lei, iar profitul a crescut de zece ori, de la aproximativ 98.000 de lei în 2024 la 864.000 de lei. București.ro precizează totuși că nu a găsit date care să arate că saltul s-ar datora exclusiv vânzării acestor terenuri.

Sora intermediarului, de la resursele umane ale RIN la Poliția Locală

Numele lui Liviu Roată-Moale figurează în declarațiile de avere ale Danielei Sindilă, care a deținut, cel puțin în intervalul 2023-noiembrie 2025, funcția de Șef Serviciu Sinteză Operativă în Direcția Generală de Poliție Locală Sector 3. Roată-Moale a confirmat pentru București.ro că aceasta îi este soră.

Legătura Danielei Sindilă cu grupul hotelier al familiei Negoiță este veche. Ziarul Financiar o prezenta în 2009 ca HR Manager al RIN Group, menționând că ocupa funcția de director de resurse umane încă din 2003, deci inclusiv în anii în care fratele ei se afla în conducere.

Conform termene.ro, între 2017 și 2023 a fost administrator al RIN Hospitality Company SRL, firma care operează hotelurile familiei, funcție preluată ulterior de Fabian Manolache. Sindilă a rămas în grup cel puțin până în 2023, iar în martie același an, după angajarea la Poliția Locală a Sectorului 3, și-a publicat prima declarație de avere.

Salarii de la 16 firme legate de familia Negoiță

În acea declarație, la rubrica „venituri realizate în ultimul an fiscal încheiat”, Sindilă a înscris salarii primite de la 18 companii. Verificând datele pe termene.ro, București.ro a constatat că 16 dintre ele au ca asociați și/sau administratori rude ale fraților Negoiță. Majoritatea sumelor se încadrează între 750 și 8.000 de lei.

Cel mai mare venit, de 100.000 de lei, a venit de la Innovative Expert Smart Construction SRL, firmă administrată de Fabian Manolache, nepotul primarului Robert Negoiță, care este administrator și asociat în mai multe companii ale familiei. De la RIN Hospitality Company SRL, Sindilă declara pentru anul respectiv doar 6.000 de lei.

Același document arăta că soțul ei, Dănuț Sindilă, lucra la Internet și Tehnologie S3 SRL, o firmă edilitară a Sectorului 3 absorbită în 2025 de Algorithm Constructions S3 SRL. În declarațiile din 2024 și 2025, veniturile de la aceste companii nu mai apar, fiind trecute doar sumele primite de cei doi soți de la Primăria Sectorului 3.

Venituri din bani publici de peste 10.000 de lei pe lună

Pentru anii fiscali declarați în 2024 și 2025, Daniela Sindilă a încasat 106.000 de lei, respectiv 129.000 de lei. Veniturile anuale din bani publici ale soțului au urcat și ele, de la 62.000 de lei în declarația din 2023 la 70.000 de lei și apoi la 102.000 de lei, în cele din 2024 și 2025.

Cum Ghidul ANI cere declararea veniturilor nete din ultimul an fiscal, înseamnă că, pentru anul înscris în declarația din 2025, Sindilă a primit de la Primăria Sectorului 3 echivalentul a peste 10.000 de lei pe lună.

București.ro nu a reușit să o contacteze pe Daniela Sindilă până la publicarea articolului. Fratele ei afirmă că aceasta a fost disponibilizată și nu mai lucrează la Poliția Locală a Sectorului 3: „Ea (n. red. – Daniela Sindilă) a plecat de la Poliția Locală prin 2024 sau 2025, atunci când s-au făcut disponibilizări. Asta față de ce legături există (cu familia Negoiță n. red.), că dacă ar fi fost, poate n-ar mai fi fost dată afară”, a spus Roată-Moale.

Ultimul bilanț de activitate al Poliției Locale Sector 3 în care apare numele ei este din noiembrie 2025.

Un asociat legat de Jacob Gardens

Roată-Moale este asociat, într-o firmă înregistrată în 2025, Terra Capital Partners SRL, cu Adrian Costel Bîrsan, care deține și funcția de administrator. Între 2017 și 2020, perioadă în care primăria publica mai multe date despre documentațiile de urbanism, Bîrsan a reprezentat Jacob Gardens SRL în mai multe certificate de urbanism și autorizații de construire emise de Primăria Sectorului 3.

Jacob Gardens SRL a fost implicată de-a lungul timpului în mai multe afaceri ale familiei Negoiță, între care proiectele Palladium Residence și Hils-Pallady Residence.

O investigație RISE Project, realizată după scurgerea de documente Pandora Papers, arăta că firmele asociate, ca persoane juridice, în Jacob Gardens SRL au primit în 2012 și 2013 peste 11 milioane de euro de la firme offshore care făcuseră afaceri cu frații Negoiță.

Numele firmei apare și în unele dosare penale în care a fost implicat primarul, precum cel al drumurilor construite peste conducte de gaze în zona Gurilor, sau în cazul din 2023, când ANI l-a reclamat pe edil la DNA pentru contractele cu Edificia Star Construct SRL, firmă în care Jacob Gardens este asociată.

Încadrarea în zona M3, explicată de arhitectul-șef

Deși media relatează de peste o lună și jumătate despre Parcul Pallady, autoritățile nu au oferit încă explicații publice clare. Răspunzând locuitorilor din zonă, Structura Arhitectului-Șef din Primăria Sectorului 3 a indicat doar că terenul se află în zona M3, unde PUG-ul Capitalei permite blocuri cu parter și 4 etaje.

Contactat de București.ro, arhitectul-șef al Sectorului 3, Ștefan-Călin Dumitrașcu, a reafirmat că toate cele patru terenuri sunt încadrate în M3, explicând de această dată în detaliu cum s-a stabilit încadrarea și oferind documente: „Verificarea a fost făcută de colegii mei și încadrarea este cea stabilită prin PUG. Eu am ridicarea topografică, folosită ca martor la dosarele în care s-au dat autorizațiile de construire, care stabilește clar că terenurile se află în afara acelor granițe (n. red – zona de spațiu verde protejat, V1a, și zona de L1c)”, a spus acesta.

La solicitarea publicației, arhitectul-șef a trimis și planul de situație pe baza căruia cele patru loturi au fost încadrate în M3.

Planul de situație nu se potrivește cu PUG-ul public

Încadrarea pare însă să contrazică PUG-ul disponibil public, pe care s-au bazat și consilierii social-democrați care au inițiat proiectul parcului pe terenul neconstruit.

Suprapuse peste unitățile teritoriale de referință (UTR), adică zonele de construire trasate pe variantele publice ale PUG-ului, cele patru loturi par să se afle într-o zonă alăturată terenului inițial construit, unde există deja alte clădiri.

Explicația rămâne neclară, notează București.ro. Fie limitele UTR-urilor sunt greșit marcate în variantele publice ale PUG-ului, iar spațiul verde neconstruit peste care e geolocalizată harta nu este încadrat precis, fie Direcția de Urbanism a Sectorului 3 a încadrat greșit terenurile.

O eventuală eroare s-ar regăsi și pe noua platformă a documentațiilor de urbanism a PMB, hub.pmb.ro.

Chiar și numerele străzilor par să nu corespundă: planul de situație al Direcției de Urbanism localizează terenurile pe Drumul Gura Crivățului nr. 34-38, în timp ce harta primăriei, construită pe OpenStreetMap, indică în aceeași zonă M3 numere mai mici.

Abateri de câțiva metri, potrivit experților

Pentru a lămuri situația, București.ro a apelat la experți în urbanism. O sursă cu experiență în structurile de urbanism, care a vorbit sub anonimat, a explicat că diferențele dintre PUG-ul public și documentația folosită de direcțiile de urbanism ale primăriilor la emiterea actelor există, dar sunt minime. Ele ajung cel mult la câțiva metri, pentru că PUG-ul din 2000 a fost desenat „de mână”, iar un milimetru pe hartă înseamnă, indiferent de scară, câțiva metri pe teren.

„În Sectorul 3, (n.red. – abaterile) chiar nu ar trebui să fie mari deloc pentru că în procesul de elaborare a PUZ Sector 3, sigur ar fi avut o planșă digitizată a PUG, pusă în coordonate Stereo 70 pentru studii. Suplimentar, se poate solicita suprapunerea de la direcția de urbanism a PMB. Dar primăriile de sector nu prea fac asta”, a precizat sursa.

Întrebat dacă încadrarea în UTR-uri s-a făcut pe o planșă digitizată a PUG-ului, Ștefan Dumitrașcu a răspuns că la bază a stat o expertiză topografică: „Această încadrare s-a făcut, cum s-a făcut în sute sau mii de cazuri în București, pe o expertiză topografică, care să țină cont de ridicările topografice, cu reper Marea Neagră (Marea Neagră 1975 este sistemul național de referință pentru altitudini, n.red.) și mai nou, cele care sunt acceptate de ANCPI.

Iar PUG și planșele aferente au fost făcute fără suport digital. Dar determinarea acestor grănițuiri se poate face, astăzi, cu un efort din partea proprietarilor, astfel încât să nu fie lezați nici ei și nici orașul de încadrările respective”.

În cazul Pallady, abaterile par totuși să depășească semnificativ câțiva metri, arată sursa citată

Drumul din PUG care nu a mai fost construit

Varianta publică a PUG-ului mai conține un detaliu relevant: o linie dublă care traversează terenurile de pe Pallady și desparte zona de blocuri de cea de spațiu verde și de cea destinată caselor cu parter. Linia marchează un drum prevăzut în PUG, dar nerealizat.

Deși administrațiile locale nu interpretează unitar asemenea situații, sursa consultată de București.ro consideră că drumul nu ar fi trebuit încadrat în zona M3.

Pragul de 3.000 mp și obligația unui PUZ

Și pregătirea terenurilor pentru parc ridică semne de întrebare din punct de vedere legal. Surse avizate susțin că suprafața inițială depășea limita până la care autoritățile pot permite construirea directă, fără un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) aprobat de CGMB, motiv pentru care ar fi fost împărțită în cinci loturi mai mici.

Potrivit aceleiași surse, felul în care s-a făcut dezmembrarea ar putea fi problematic și ar crea premisele ca inclusiv autorizațiile de construire să fie contestate.

Regulamentul Local de Urbanism (RLU) al Municipiului București prevede că, pe terenurile mai mari de 3.000 mp, orice construcție necesită un PUZ, lucru confirmat și de sursa publicației. Procedura e mai complicată, pentru că PUZ-ul trebuie adoptat prin vot în Consiliul General al Municipiului București.

Interpretarea nu este însă unitară. Arhitectul-șef al Sectorului 3 neagă încălcarea legii și susține că RLU-ul însuși oferă pârghii, folosite și de primăriile de sector, pentru autorizarea directă, fără PUZ, a construcțiilor pe terenuri ce depășesc acest prag: „Dacă e să citim în mod parcimonios regulamentul general de urbanism, și o bancă în parc are nevoie de PUZ.

Există soluții, pentru că țin să vă readuc aminte că în ultimii aproape 7 ani, Consiliul General a aprobat un singur PUZ. Acest regulament permite autorizarea directă a lucrărilor chiar și în zone în care terenul depășește 3.000 de mp.

Puteți să-l luați ca pe un truc avocățesc, prin care, respectând toate prevederile regulamentului de amplasare și autorizare a clădirilor, se poate face acest lucru, și se face în mod curent de către toate primăriile din București”, spune acesta.

Împărțirea succesivă, în câte două parcele

O altă cale este dezmembrarea terenului în imobile cadastrale mai mici, o procedură care se complică pe măsură ce crește numărul loturilor rezultate.

Împărțirea în două se poate face printr-un act notarial, însă pentru trei loturi e nevoie de un certificat de urbanism, așa cum s-a emis și în cazul terenurilor din zona Gurilor. Potrivit sursei consultate de București.ro, orice dezmembrare în mai mult de trei parcele ar fi cerut, din nou, un PUZ.

Pentru a ocoli PUZ-ul, se recurge uneori la împărțiri succesive: terenul e despărțit mai întâi în două imobile cadastrale, apoi fiecare dintre acestea în alte două și așa mai departe. Primăriile de sector nu tratează unitar această tehnică, unele acceptând-o, altele nu. Ștefan Dumitrașcu afirmă că exact așa a fost împărțit terenul inițial: „Dezmembrările s-au făcut succesiv, respectându-se legea”.

Cartea funciară indică o singură operațiune

Ce s-a întâmplat cu terenul de pe Drumul Gura Crivățului rămâne totuși neclar, pentru că documentele privind istoricul său cadastral menționează împărțirea lui în cinci loturi.

„Se sistează cartea funciară 213768 a imobilului cu numărul cadastral 213768 / Bucuresti Sectorul 3 ca urmare a dezmembrării acestuia în următoarele 5 imobile (se listează, apoi, numerele cadastrale ale terenurilor care au fost incluse în proiectul inițial al Parcului Pallady – n.red.)”, se arată în documentul consultat de București.ro.

Înscrierea are la bază un singur act administrativ al OCPIB, din 12 august 2025, și un singur act notarial, din 14 august 2025.

Întrebat despre această neconcordanță, arhitectul-șef a repetat că terenul a fost dezmembrat prin parcelări succesive și a promis că va pune la dispoziția publicației actele doveditoare. București.ro a cerut în scris Primăriei Sectorului 3 certificatul de urbanism nr. 989/2025, fără să îl primească până la publicarea articolului.

Sursa avizată consultată de publicație avertizează că o împărțire directă, într-o singură operațiune, a unui teren în cinci imobile cadastrale ar ridica mari semne de întrebare și ar putea deschide calea unor contestații în instanță.

„S-au făcut greșeli pe tot acest circuit, care a dus la deschiderea unor șantiere pentru blocuri? A fost cineva avantajat?”, se întreabă, în final, București.ro.