Ce pot să fac să blochez Cartea Funciară dacă se înscrie cineva la licitație și vrea să-mi cumpere casa? Este o întrebare pe care și-o pun zecile de mii de persoane din România atunci cans sunt executați silit. Un răspuns vine de la Cartea Funciară. Conform avocatului Adrian Cătălin Cuculis, Cartea Funciară a respins în premieră cererea unui executor judecătoresc de notare a dreptului de proprietate al adjudecătorului imobilului din procedura de licitație publică pe motiv că există deschisă o contestație la executare. “Avem normalitate în hățișul executării silite”, susține avocatul. “De aceea este necesar un răspuns ferm la întrebare, ce fac să blochez un posibil abuz să nu poată fi dus la bun sfârşit, fiindcă în cele din urmă, dacă a început executarea silită iar debitorul a contestat executarea silită (clauze abuzive, necertitudinea sumei, dobânzi ilegale aplicate, onorariu executor sau alte motive) există o probabilitate foarte mare că instanţa să anuleze executarea silită iar debitorului ce şi-a pierdut casa să îi fie foarte greu dacă nu chiar imposibil să-şi recupereze bunul imobil de la adjudecatat după ce instanţa anulează executarea în cadrul căreia s-a vândut imobilul”, spune Cuculis.
a fiori pe spate dar este o intrebare pe care si-o pun nu sute ci mii sau zeci de mii de oameni din toata Romania atunci cand sunt executati silit!
Care sunt pașii care trebuie făcuți pentru a bloca nota în Cartea Funciară a dreptului de proprietate a celui care a cumpărat casa la licitație publică? Avocatul Cuculis propune următoarele mișcări:
“Practic, licitaţia publică urmată de procesul verbal de adjudecare şi actul de adjudecare sunt ultimele acte din cadrul unei proceduri execuţionale. Acela este momentul în care un debitor îşi pierde casa şi dreptul de proprietate asupra imobilului garantat la bancă, IFN sau altă persoană fizică.
Primul pas: Contestaţia la executare.
Înainte de a putea bloca o asemenea înscriere în Cartea funciară este clar că trebuie să avem, dacă avem, “o nemulţumire”, tradusă în contestarea executării silite prin intermediul unei contesații la executare, unde vor putea fi invocate existenţa clauzelor abuzive sau necertitudinea sumelor de bani solicitate de către bancă sau faptul că suntem executaţi de către un recuperator de creanţe ce ne-a pus dobânzi contractuale ilegale. Cartea Funciară respinge notarea dreptului de proprietate ceea ce confirmă că executarea trebuie blocată până la închiderea oricărui dosar execuţional.
Pasul al doilea: Notarea contestaţiei în Cartea funciară (atunci când începe executarea silită imobiliară)
Acest lucru presupune adresarea unei cereri, în baza unui certificat de grefă (de la instanţa unde s-a înregistrat contestaţia la executare), către CF în vederea notarii litigiului.
Pasul al treilea: La momentul licitaţiei, prezentaţi tuturor participanţilor şi executorului , notarea în CF
Ce soluţie a adoptat Cartea funciară atunci când executorul i-a cerut notarea provizorie a dreptului de proprietate al celui ce a adjudecat imobilul?
Analizând actele depuse (de către EXECUTORUL JUDECĂTORESC) se constată că cererea de justificare a înscrierii provizorii a dreptului de proprietate este netemeinică deoarece: art 854 din Cod procedură civilă stipulează:
(1) În termen de o lună de la data înscrierii provizorii în Cartea funciară, debitorul sau terţul dobânditor, creditorii urmăritori şi orice altă persoană interesată, după menţiunile cărţilor funciare, vor putea ataca actul de adjudecare pe cale de contestaţie la executare. Instanţa de executare poate suspenda eliberarea sau, după caz, distribuirea sumelor rezultate din urmărirea silită a imobilului adjudecat. În cazul în care cererea de suspendare este formulată de debitor sau terţul dobanditor, acesta este obligat la plata cauțiunii în condiţiile art. 718 alin. (2).
(2) Dacă actul de adjudecare este anulat, executorul va continua urmărirea de la actul desfiinţat şi va solicita din oficiu că înscrierea provizorie prevăzută la art. 853 alin. (1) să fie radiată.
(3) Sumele consemnate se vor restitui adjudecatarului, iar calitatea acestuia de administrator-sechestru al imobilului urmărit încetează.
Art. 855 stipulează:
(1) Dacă nu s-a făcut contestaţie în termenul prevăzut la art. 854 alin. (1) sau dacă aceasta a fost respinsă prin hotărâre definitivă, executorul judecătoresc va hotărî din oficiu, prin încheiere definitivă, că dreptul de proprietate al adjudecatarului să fie intabulat în Cartea funciară, chiar în cazul în care adjudecatar este însuşi terţul dobânditor care avea deja dreptul înscris în Cartea funciară. În cazul în care dreptul dobândit de adjudecatar era înscris în mod provizoriu, nu se va dispune decât înscrierea provizorie.
(2) Totodată, la cererea adjudecatarului, acesta va fi pus în posesia imobilului adjudecat de către executor, cu excepţia cazului în care a fost pus anterior în posesie, potrivit art. 853 alin. (2).
(3) În cazul în care imobilul a fost vândut cu plata preţului în rate, executorul judecătoresc va hotărî, prin aceeaşi încheiere, şi înscrierea în Cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare şi de grevare a imobilului până la plata integrală a preţului şi a dobânzii corespunzătoare.
(4) Executorul judecătoresc va preda totodată creditorului urmăritor un exemplar al actului de adjudecare, care îi va servi drept titlu executoriu împotriva cumpărătorului, dacă acesta nu plăteşte diferenţa de preţ.
Concluzia registratorului este următoarea: Astfel chiar în situaţia în care contestaţia la executare a fost introdusă anterior emiterii actului de adjudecare, aceasta referindu-se la un alt act de executare decât actul de adjudecare, o eventuală admitere a acesteia (contestaţiei la executare) ar atrage după sine, radierea înscrierii provizorii şi continuarea urmăririi de la actul de executare desfiinţat. (Atenţie!, dacă instanţa constată titlul executoriu că nefiind cert, anulează ÎNTREAGA executare silită). Astfel, se va respinge cererea de înscriere în Cartea Funciară şi Cartea Funciară respinge notarea dreptului de proprietate”, susține avocatul Cuculis.
Precizare:
Ziarul Cotidianul își propune să găzduiască informații și puncte de vedere diverse și contradictorii. Publicația roagă cititorii să evite atacurile la persoană, vulgaritățile, atitudinile extremiste, antisemite, rasiste sau discriminatorii. De asemenea, invită cititorii să comenteze subiectele articolelor sau să se exprime doar pe seama aspectelor importante din viața lor si a societății, folosind un limbaj îngrijit, într-un spațiu de o dimensiune rezonabilă. Am fi de-a dreptul bucuroși ca unii comentatori să semneze cu numele lor sau cu pseudonime decente. Pentru acuratețea spațiului afectat, redacția va modera comentariile, renunțînd la cele pe care le consideră nepotrivite.