Scandalul Nordis a zguduit piața rezidențială din România, iar clienții sunt acum speriați și reticenți când vine vorba despre investițiile ȋn imobiliare. Acestea rămân, totuși, o formă de plasament sigură, cu un randament de minim 7% pe an, dacă suntem atenți la anumiți factori, precum solvabilitatea dezvoltatorului, riscurile pe care și le asumă în cazul nefinalizării proiectului, referințele acestuia, contractul încheiat, valoarea avansului și modul de promovare a investiției.
„Nordis a profitat de vulnerabilitățile sistemului legislativ și de lipsa de educație financiară a oamenilor. În locul Nordis putea fi însă orice dezvoltator. Imobiliarele sunt, în continuare, o formă bună de plasare a banilor și de investiție, însă trebuie să fim atenți la o serie de factori. Ar trebui ca această escrocherie să fie o lecție atât pentru investitori, cât și pentru legiuitor, pentru ca acesta să dezvolte un cadru legal care să nu mai permită astfel de fraude”, a declarat Ion Soltinschi, consultant financiar Mr.Finance
Pentru a putea reduce la minimum riscurile într-o investiție imobiliară, este necesar să acordați atenție unor factori-cheie:
– Verificați în amănunt dezvoltatorul de la care doriți să faceți achiziția. Puteți utiliza rapoartele financiare publice și analiza alte proiecte ale dezvoltatorului (calitatea construcțiilor, respectarea termenelor, aprecierea generală etc.). De asemenea, puteți căuta referințe și discuta cu alți proprietari care au realizat achiziții de la acel dezvoltator.
– Fiți atenți la valoarea avansului plătit. Pentru a securiza o investiție este nevoie să alocați o sumă de bani ca avans. Însă aceasta ar trebui eșalonată pe mai multe etape: între 5% și 10% până la începerea proiectului, încă o tranșă de 10-20% pentru primele faze de construcție și restul pentru finalizarea acesteia și perfectarea documentelor de proprietate. Nu este recomandată niciodată avansarea unei sume foarte mari pentru un proiect care există doar pe hârtie.
– Verificați contractul încheiat cu dezvoltatorul și riscurile pe care și le asumă acesta în cazul în care nu finalizează proiectul. Apelați la un specialist în domeniu pentru o analiză amănunțită a clauzelor din contract și depistarea celor îndoielnice sau chiar abuzive. De asemenea, acesta vă va putea lămuri rapid asupra prevederilor contractului în cazul în care proiectul în care ați investit nu este dus la bun sfârșit și dacă dezvoltatorul își asumă responsabilitatea returnării măcar a unei părți din banii investiți.
– Acordați atenție modului de promovare a investiției. Campaniile de marketing foarte agresive și costisitoare ar trebui să ridice semne serioase de întrebare. Până la urmă, banii investitorilor ar trebui să fie folosiți pentru construcția proiectului, nu pentru promovarea acestuia. Marketingul este un serviciu necesar pentru a atrage noi clienți, dar o campanie costisitoare și agresivă este un mare semnal de alarmă.
Ce s-a întâmplat cu Nordis?
Dezvoltatorul imobiliar Nordis Management SRL, înființat în 2008, a devenit foarte cunoscut în ultimii ani datorită campaniei de marketing agresive pe care a derulat-o.
La prima vedere lucrurile păreau în regulă: investitorii achiziționau un apartament în etapa de proiect, cu banii respectivi Nordis construia imobilul, iar investiția se aprecia odată ce și lucrările evoluau. Problemele au apărut în momentul în care termenele de finalizare a proiectelor au început să fie amânate în mod repetat. În urma investigației, s-a constatat că la unele proiecte Nordis nu se mai lucra de foarte mult timp. De asemenea, multe dintre apartamente care au fost „vândute” investitorilor printr-o promisiune de vânzare au fost ulterior re-vândute altor persoane prin contracte de vânzare-cumpărare, pentru ca, la final, bunurile să ajungă în posesia unor firme sau persoane afiliate cu Nordis.
Cum ar fi putut fi evitată frauda
Investitorii ar fi putut anticipa o astfel de escrocherie, dacă ar fi fost fost atenți la o serie de aspecte relevante:
– În 2022, conform informațiilor disponibile pe site-urile publice care prezintă datele financiare ale companiilor, Nordis Management SRL avea o cifră de afaceri de 77 milioane de lei, însă și datorii de 566 milioane lei. Anul trecut, cifra de afaceri a fost de 165 milioane lei, datoriile – 447 milioane lei, iar capitalurile proprii – 2,55 milioane lei. De aici rezultă că firma avea un grad de îndatorare de 17.497%, respectiv avea datorii de 175 de ori mai mari decât capitalurile proprii. Acest lucru înseamnă că, în caz de insolvență, nu existau suficiente resurse cu care să fie despăgubiți investitorii.
– Promisiunea de „randament garantat” făcută de companie. Nu există niciun randament garantat în investiții – instrumentele cu cel mai mic risc sunt depozitele bancare și obligațiunile (printre care și titlurile de stat). Însă nici acestea nu sunt 100% sigure în caz de insolvență a băncii și lipsa resurselor în Fondul de Garantare sau falimentul statului.
– Apreciere de 40% pe an. Achiziția unui apartament în faza de proiect poate fi o investiție bună cu randament ridicat, dar există o serie de riscuri asociate:
● riscul ca acel proiect să nu fie finalizat și banii să rămână blocați.
● riscul de insolvență a dezvoltatorilor și procesul anevoios de recuperare a banilor.
● riscul ca, în respectivul proiect, calitatea construcției să fie una slabă, fapt care îngreunează procesul de închiriere/vânzare a bunului, ceea ce poate duce la reducerea randamentului sau chiar pierderea banilor.
● riscul generat de marketarea unui ansamblu rezidențial exclusivist dar cu 0 investiții în infrastructură (spații verzi, parcări, căi de acces, parcuri, spații de joacă, școli, grădinițe, transport public etc.). Sunt facilități fără de care valoarea reală a bunului va fi una mult mai mică – prețul unui imobil este dictat, în primul rând, de zonă.
– Formularea „Noi ne ocupăm de tot, tu doar primești venituri pasive” – nu există venituri 100% pasive cu 0 implicare din partea investitorului.
– Termenele de predare ambițioase și cu posibilități de amânare a deadline-urilor.
– Contractele cu clauze abuzive, cum ar fi clauza de confidențialitate care penaliza cumpărătorul în cazul în care făcea publice detaliile investiției sale.
– Avans foarte mare pentru un bun care nu exista – unii investitori au dat un avans chiar și de 95%.
„Trebuie să fim conștienți că imobiliarele fac și ele parte dintr-o piață influențată de mai mulți factori: dobânzile de referință, veniturile populației, inflația, factori externi, mediul politic etc. Prin urmare, trebuie să ne calibrăm și orizontul de investiții în funcție de acești parametri. Faptul că imobiliarele au crescut și vor crește mereu este un mit”, a mai precizat Ion Soltinschi, de la www.mrfinance.ro.
Potrivit acestuia, investițiile în imobiliare pot fi considerate relativ sigure și rentabile dacă dezvoltatorul este de încredere, documentația este 100% corectă, iar randamentul așteptat este calibrat cu media pieței.
Un alt expert financiar vorbea de un randament MEDIU de 6.3% pe an. In articol se spune de un randament de minim 7% pe an. Pe cine sa mai credem???
Un apartament de 2 camere in Brasov se cumpara cu 150.000, si se inchiriaza cu 500 de euro pe luna. Cat e randamentul in cazul asta? 🙂
nu a fost nici un furt aici, in ro! in ro, clanul a avut nevoie de bani si s-a COTIZAT! „cumpararea de apartamente” inseamna COTIZARE la clan cu sume mari, fara sa fie atrasa atentia autoritatilor sau a naivilor care acum cred ca e un furt.
Se pare ca dosarul cu sina si cele cinci copii legalizate ale certificatului de casatorie a strabunicii n-au impiedicat frauda pentru ca trebuia si adeverinta ca bunicul si-a facut stagiul militar. Asta e … tara tanara primii absolventi de drept au iesit anul trecut de unde sa ai legi si experienta?
Apartamentele nu au fost vandute de doua ori, ci au fost promise unora (care au dat avans) si dupa aceea vandute altora. Ca sa nu se intample acest lucru era necesar ca promisiunea de vanzare-cumparare sa fie inscrisa in cartea funciara, insa carte funciara cred ca exista abia dupa finalizarea constructiei, deci este un vid in procedura / legislatie, o portita care a fost folosita de dezvoltator pentru a vinde apartamentele catre alte persoane decat celor catre care au fost promise si care au dat banii de avans. Eu nu as da niciodata bani pe ceva care nu exista, mai ales daca acea promisiune de vanzare nu are in ce carte funciara sa fie inscrisa, pentru ca nici carte funciara nu exista. Daca exista CF, orice promisiune sau antecontract este foarte recomandat sa fie inscrisa in CF pentru a se preveni diverse situatii neplacute, desi inscrierea nu este o cerinta legala.
Ha, ha! Mare “egspert” tră să hii să-i spui omul’i că dacă-l tăpuie șmenaru’ di 5-10% reprezăntând avansul considerat firesc de căt’ă aista, dintr-un contract or’cum umflat cu o marjă a profitul’i di 300% nu-i bai…Uăi, nu sînteț’ voi proșt’!…
Pai si cati infractori din Psd/Pnl au intrat in puscarie ptr acest jaf ingineresc ?!?!???
Excelent articol !Stati cat mai departe de dezvoltatorii imobiliari care-si fac reclama prin media
Laasati milionarii sa ia plasa ,cativa au fost tepuiti de Ciorba-Vicol
În România, țara cu cei mai mulți proprietari de case/apartamente din lume, ceva peste 92%, nu ar trebui să fie piață imobiliară. Caritasul cu piața e doar acoperire de spălare de bani și împiedicarea întoarceri românilor acasă.
Poate se construiește pt aducerea de străini. Poate treaba-i și subvenționată; cui îi dă mâna să stea ani de zile cu nici jumate din ele vândute?
Majoritatea au cumpărat, pe nimic după 1989, apartamentele de la stat unde plăteau o chirie mică. Nu a fost nici un gând de ajutorare. Planul a fost ca aceste apartamente să intre, multe odată, la prețuri mici, în circuitul economic. La fel au făcut, la o scară mai mică, cu britanicii pe vremea lui Tathchter.
În anii 1990 apartamentele se vindeau pe nimica. Unul a cumpărat un Audi din anii 1970, roșu, pe apartamentul cu două camere vîndut.
Că treaba a fost cu țintă pt insaidări se vedea și din faptul că umblau să prostească oamenii, mai ales bătrîni, tot felul de bagabonzi și bătăuși, ce, precum țiganii cu cupoanele, lucrau pt cineva. Nu oricine era lăsat la plăcintă.
Ai auzit vre-odată ca la rumîn să meargă ceva normal cinstit, fără tunuri și jafuri mărețe patriotice ?? Nu există bre. De asta cade, eșuează, falimentează tot.
O sa fie invazie de „experti” in finante si imobiliare care-si dau cu parerea dupa ce „mortu” a decedat singura exceptie fiind Dragos Dragoteanu care a atras atentia la aceste escrocherii.
Poate ca prostii de clienti nu o sa mai cumpere nimic de pe plan sau in constructie. Ori apartamentul e gata si il cumparam ori restul sunt promisiuni si minciuni. Iar vina do au si autoritatile criminale care profita din acest sistem ponzi pe care l’au creat. Cei care vand de dou ori un apartament ar trebui executati pe stadion ca si traficantii si criminalii.