Cine are chiriași în gazdă dă statului 8% din chirie. Până când se plătește și când se datorează CASS

Faptul că proprietarul locuiește în aceeași casă nu contează

Codul fiscal nu conține o categorie aparte pentru situația cunoscută popular drept „gazdă”. Obligațiile proprietarului decurg din felul în care este închiriată camera: fie pe termen lung, unei persoane care se mută acolo, fie pentru perioade scurte, pentru cazare, arată sursa citată.

Sumele încasate se impozitează în ambele variante. Împărțirea locuinței cu chiriașul nu schimbă nimic, relevante fiind tipul contractului și durata lui.

Două regimuri, în funcție de durată

Dacă proprietarul îi oferă unei persoane o cameră în baza unui contract încheiat, de obicei, pe câteva luni sau pe un an, venitul intră sub regimul obișnuit al chiriilor.

Când aceeași persoană e cazată cel mult 30 de zile la rând, este vorba de închiriere pe termen scurt, activitate pentru care, din 2026, legea prevede reguli fiscale proprii.

Prin urmare, un student sau un angajat găzduit un an întreg nu generează aceleași obligații ca turiștii care rămân doar câteva nopți.

Cât se plătește pentru închirierea pe termen lung

Pentru fisc, închirierea obișnuită ține de categoria „cedarea folosinței bunurilor”. Impozitul nu se calculează la întreaga chirie, pentru că legea permite scăderea unei cheltuieli forfetare de 20% din venitul brut.

Asupra sumei rămase, adică 80% din chiria încasată în anul fiscal, se aplică o cotă de 10%, ceea ce înseamnă un impozit efectiv de 8% din chiria brută.

Un exemplu: la o chirie lunară de 1.000 de lei, încasată 12 luni, proprietarul obține într-un an 12.000 de lei. După scăderea cheltuielii forfetare de 2.400 de lei, venitul impozabil coboară la 9.600 de lei, iar impozitul anual ajunge la 960 de lei.

Calculul rămâne valabil și când proprietarul locuiește în continuare în imobil. Închirierea unei singure camere, și nu a întregii locuințe, nu aduce nicio scutire.

Contractul se înregistrează în cel mult 30 de zile

În cazul închirierii pe termen lung, contractul trebuie înregistrat la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) în maximum 30 de zile de la încheiere, iar aceeași obligație apare la orice modificare a lui.

Proprietarul depune formularul C168, la care atașează o copie a contractului, operațiune care se poate face și online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV).

Responsabilitatea revine celui care încasează venitul, fie el proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal. Când locuința are mai mulți proprietari, persoana care se ocupă de înregistrarea fiscală trebuie numită în contract.

Înregistrarea nu atrage imediat și plata impozitului. Atunci când chiriașul e persoană fizică, impozitul se declară și se achită prin Declarația unică, în anul care urmează celui în care au fost încasați banii, conform aceleiași surse.

Termenul pentru declarație și plată: 25 mai 2027

Veniturile obținute din închirierea unei camere către o persoană fizică se declară prin formularul 212, Declarația unică. Pentru sumele încasate în 2026, proprietarul are timp până la 25 mai 2027 să calculeze impozitul, să depună declarația și să plătească.

Spre deosebire de vechiul sistem de impozitare a chiriilor, nu mai trebuie declarat un venit estimat la începutul contractului și nici nu se mai fac plăți anticipate, trimestriale.

Dacă închirierea începe sau încetează pe parcursul anului, se declară veniturile aferente perioadei fiscale respective, iar modificarea sau încetarea contractului se reflectă în evidențele fiscale, după regulile aplicabile.

Când apare și obligația de CASS

Pe lângă impozit, proprietarul poate avea de plătit și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), cu o cotă de 10%. Contribuția nu se datorează automat, ci depinde de nivelul veniturilor cumulate într-un an.

Pentru veniturile din 2026, pragul de la care se plătește CASS este de 24.300 de lei, adică 6 salarii minime brute pe țară.

Reperul de calcul e salariul minim brut de 4.050 de lei, în vigoare la 1 ianuarie 2026, deși acesta a urcat la 4.325 de lei de la 1 iulie 2026, arată sursa citată.

Suma datorată se stabilește pe trei niveluri: 2.430 de lei pentru venituri între 24.300 și 48.599 de lei, 4.860 de lei pentru cele între 48.600 și 97.199 de lei și 9.720 de lei de la 97.200 de lei în sus.

Ce venituri se adună la calculul plafonului

Plafonul nu se raportează strict la chirie. Venitul net din cedarea folosinței bunurilor se adună cu alte categorii prevăzute de Codul fiscal, cum ar fi dividendele, dobânzile, câștigurile din investiții sau din drepturi de proprietate intelectuală.

Nici contractul de muncă nu îl scutește automat pe proprietar de CASS pentru chirii.

Chiar dacă este deja asigurat prin salariu, contribuția poate fi datorată atunci când veniturile cumulate trec de pragul legal. În schimb, chiriile nu atrag plata contribuției de asigurări sociale (CAS), adică a contribuției la pensie.

Deducere de 30% pentru cazarea de scurtă durată

Din 2026, închirierea pe termen scurt a camerelor din locuințe aflate în proprietate personală are un regim separat în Codul fiscal. Intră aici situația în care aceeași persoană e cazată într-o cameră cel mult 30 de zile fără întrerupere, într-un an calendaristic.

Proprietarii, uzufructuarii sau alți deținători legali care oferă spre închiriere între 1 și 7 camere inclusiv, oricâte locuințe ar fi implicate, scad din venitul brut o cheltuială forfetară de 30%.

Cota de impozit rămâne de 10%, dar se aplică venitului net, astfel că impozitul efectiv ajunge la 7% din încasări. Comisioanele pe care platformele online de rezervări le opresc pentru intermedierea cazării nu se includ în venitul brut impozabil, potrivit sursei citate.

Citește și: Chiriile scad în marile orașe din România. În București și Ilfov, prețurile apartamentelor scoase la vânzare cresc