Cod roșu de insolvență în sectorul imobiliar. 70% dintre dezvoltatori sunt în dificultate, arată o analiză Frames.
Peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor din imobiliare și a creșterii taxelor. Datoriile acestora au crescut la peste 100 de miliarde de lei în 2023, pe fondul majorării costurilor operaționale și accentuării blocajului financiar, arată o analiză realizată de firma de consultanță Frames.
Potrivit analizei datelor financiare din 2022, raportate la Ministerul Finanțelor, și dinamicii de business din 2023, 69,94% dintre cele 7158 de firme cu cod caen 4110 înregistrat un risc foarte mare de insolvență, iar alte 3,63% un risc mare de blocaj economic.
Alte 3,38% dintre companii avea un risc mediu de insolvență, iar 22,% prezentau un risc scăzut sau foarte scăzut de dificultăți financiare.
Cele mai multe probleme sunt în București unde, dintre cei 3000 de dezvoltatori imobiliari, peste 2300 aveau un risc mare și foarte mare de insolvență.
În topul județelor cu probleme, urmează Cluj cu 623 de firme dintre care 453 cu probleme majore, Timiș – cu 569 de firme (383 cu risc mare și foarte mare de insolvență) și Constanța cu 292 de dezvoltatori imobiliari dintre care 217 cu risc major de insolvență.
Potrivit studiului Frames, cele 7158 de firme aveau, la finele anului trecut, datorii totale de 86,2 miliarde de lei, duble față de 2015 (38,7 mld.lei). Valoarea stocurilor depășea 18,3 miliarde de lei, iar pierderile nete însumau 1,5 miliarde de lei.
,,Riscul major de insolvență este cauzat de dimensiunea foarte redusă a businessului marii majorități a acestor firme.
Statisticile arată că 5633 de dezvoltatori imobiliari din totalul de 7158 se aflau în zona micro, 1071 firme sunt evaluate ca fiind mici, 364 mijlocii și numai 90 sunt firme mari, cu o putere financiară semnificativă”, arată analiza Frames.
,,În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea cererii de locuințe.
Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.
Nori de furtună în sectorul imobiliar
După un an 2022 excelent din perspectiva cifrei de afaceri, care (și pe fondul inflației) a crescut la nivelul industriei la un record istoric de 18,8 miliarde de lei, rezultatele din 2023 ar putea indica un prim regres, în premieră în ultimii 10 ani.
Comisia Națională de Prognoză estimează o scădere de 8,5% a volumului construcțiilor rezidențiale în 2023.
,,Creșterea TVA la imobilele noi, cu valoare mai mare de 120.000 de euro, de la 5 la 19%, de la 1 ianuarie, a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector, grav afectat de creșterea prețurilor la materialele de construcții, utilități, a cheltuielilor operaționale în general.
Majorarea TVA și la locuințele de până în 120.000 euro, de la 5 la 9%, va accetua și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici.
Tuturor acestor probleme se alătură accesul tot mai dificil la creditare pentru majoritatea populației și posibilul risc de schimb valutar -esențial în procesul de dezvoltare imobiliară„, afirmă experții de la Frames.
Problemele din acest sector sunt evidente și privite prin prisma evoluției autorizațiilor de construcție.
Potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică, în luna septembrie 2023 (cele mai noi date), s-au eliberat 3083 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 1,0% faţă de luna august 2023 şi cu 20,5%, faţă de luna septembrie 2022.
Autorizațiile cumulează o suprafață utilă totală de 626659 mp (-14,3%).
În profil teritorial, această scădere este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (-64 autorizaţii), Nord-Vest (-40), Centru (-22), Sud-Est (-19) şi Sud-Muntenia (-4). Creşteri s-au înregistrat în următoarele regiuni de dezvoltare: Vest (+67 autorizaţii), Sud-Vest Oltenia (+46) şi Bucureşti-Ilfov (+4).
,Nivelul de vulnerabilitate al companiilor din acest sector este unul ridicat. Cu excepția a două județe, Giurgiu și Mehedinți, aproape întreaga hartă investițională a României, din acest sector, este colorată în portocaliu și roșu, cu risc mare și foarte mare de insolvență”, afirmă experții.
Scăderea este și mai amplă, de 23,5%, dacă comparăm situația din primele 9 luni din 2023 (26.394 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale) comparativ cu perioada similară din 2022.
Scăderi s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: Bucureşti-Ilfov (-1554 autorizaţii), Sud-Muntenia (-1439), Nord-Vest (-1331), Vest (-977), Nord-Est (-906), Sud-Est (-755), Sud-Vest Oltenia (-657) şi Centru (-487).
Dezvoltarea imobiliară, de la extaz la agonie
,,Dezvoltarea imobiliară a fost, în ultimii ani, una dintre industriile de succes în România, cu creșteri majore de afaceri de la an la an. Numărul firmelor a avansat, de exemplu, de la 2862 în 2010 la 7158 la finele anului trecut, iar numărul angajaților a crescut de la 4437 (2010) la 11.105 (2022).
,,Piața imobiliară românească a crescut spectaculos în ultimii ani, atât în zona construcțiilor de locuințe cât și pe zona de birouri, spații comerciale etc. Creșterea economiei și apetitul unic la nivel european al românilor pentru achiziția de imobiliare a făcut ca numărul companiilor și al ofertelor imobiliare să crească semnificativ.
Puterea de cumpărare în creștere și mai ales accenturarea fenomenului de enclavizare economică – migrația românilor din mediul rural în cel urban, către marile orașe, a creat o presiune puternică pe cerere, iar blocurile de locuințe au apărut ca ciupercile după ploaie”, arată analiza.
Statisticile MF și RECOM indică că cele mai mari afaceri, în 2022, erau derulate de CTP Invest Bucharest SRL (747,4 mil.lei), Exigent Development SRL (365,5 mil.lei), Warehouses de Pauw Romania SRL (361,5 mil.lei) și Edificia Star Construct SRL (297,3 mil.lei). Pe lista marilor dezvoltatori apare și Compania Națională de Investitii CNI SA, cu afaceri de 299 milioane lei în 2022.
Creșterea semnificativă a pieței a fost susținută, totodată, de costurile mici de construcție din România, de impozitarea redusă și de facilitățile fiscale oferite de autorități celor care lucrează în acest sector.
,,Din păcate, majoritatea facilităților asociate acestui domeniu dispar în noua legislație fiscală, iar efectele se vor vedea în dinamica business-urilor.
Probabil, mulți dintre dezvoltatorii mici, sufocați de credite și de scăderea vânzărilor, vor intra în insolvență sau vor da faliment.
Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite.
Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, a declarat Adrian Negrescu.
Pentru mulți dintre ei, în contextul modificărilor fiscale, gestiunea bugetelor va fi o adevărată misiune imposibilă.
,,Dacă vor încerca să ducă și mai mult în prețuri problemele cu care se confruntă, adică să le crească, mulți dintre ei vor avea de pierdut.
Dacă tragi prea mult de elasticul prețurilor, acesta se rupe, altfel spus cererea dispare, iar apartamentele rămân nevândute. Asta mai cu seamă că înăsprirea condițiilor de creditare va genera și mai multă presiune”, arată analiza.
Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare comunicate la Ministerul Finanțelor și Registrul Comerțului de către companiile având cod CAEN principal de activitate 4110 (dezvoltarea proiectelor de construcții, pentru clădiri rezidențiale și nerezidențiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice și fizice pentru realizarea proiectelor de construcții în vederea vânzării ulterioare)
Se construieste peste necesar ? Mirajul imbogatirii din imobiliare. Decat putin si bun, mai bine mult si prost, ca la bere !
Trebuia să se spargă buboiul acestor interlopi!…praful se va alege la anul de ei…
bucurestiul plin de mamuti „la rosu”. cei fializati sunt neocupati de ani de zile. intre timp au devastat toti copacii pe unde au putut, sa toarne betoane peste betoane. in sectorul 6 este jaf total! langa benzinaria de pe Iuliu Maniu, pe partea cu liceul, aproape lipit de un bloc ceausist, s-au ridicat prin frauda niste mastodonti oribili, care iau lumina blocului vechi. oamenii sunt disperati. s-au facut notificari, a venit digi televiziunea si, ca prin farmec cand au aflat cine sunt securicii (ai lor hahah!) din spate, s-a lasat tacerea. apropos, acolo, cu vreo 10 ani in urma era un parculet pentru copii, cu verdeata, si locuri la liber de parcare pentru cei din bloc. era liniste si chiar frumos, pentru un bloc. plimbati-va prin oras, sa vedeti cladirile de pe Magheru si de pe Kogalniceanu, parasite aproape, magazine, odata pline si frematatoare de vanzare si libertate, acum pustii, sigilate. bucurestiul este in faliment vizibil. seamana cu anii 1991-1992. asta a facut „politica fiscala” a tradatorilor de Neam si de Tara. pusi pe furat si devalizat afacerile omului de rand, pentru ca sa fure ei nederanjati de nimeni! vechile magazine ceausiste, dupa 1989, erau pas-cu-pas desfiintate si/sau „privatizate”. asa cum au „privatizat” hotelurile si PANA SI INSTALATIILE DE APA DE LA HERCULANE etc.. aducerea la faliment, si practic „improprietarirea” unor securisti de rit vechi si a odraslelor lor…hai sa traiti bine rumanii mi-e-ii!
Bula si mirajul imobiliar trebuie sa se sparga. Timp de 30 de ani au luat terenuri cu japca si cu acte false, au demolat case de patrimoniu, au distrus spatii verzi. Au construit fara parcari, trotuare si drumuri de acces, fara estetica, haotic si ieftin.Greenfield Baneasa este un exemplu. Acum vor ca primaria si statul sa le faca drum. Arhitectii au fost mana in mana cu imobiliarii si primarii zeci de ani pe coruptie si spaga Acum se plang ca noul cod al urbanismului le pun niste limite. A venit timpul ca imobiliarii sa investeasca banii in unitati de productie ca resurse avem.
in ultimii 10 ani sectorul asta al constructiilor/imobiliarelor a contribuit mult la datele PIB-ului. In perspectivele tot mai clare ale unui nou colaps, ce o sa faca guvernul? pus in fata la vreo 100-200k de someri si scaderea masiva a veniturilor din taxele aferente sectorului? si de constructii depind si alte firme care produc pentru constructii… alti angajati in pericol.
Ghro scrii aiurea. Si daca ridici hale noi si firme de productie tot constructii si locuri de munca ai. La fel si pentru anvelopari blocuri. Si apoi pentru cine atatea blocuri in Bucuresti ce in alte orase din tara le pute?!!! La mine in bloc la o scara cu 36 apart sunt 3 apartamente goale. De ani de zile numai locuieste nimeni. Plecati in alte tari. La fel 3 sunt cu chiriasi. Pentru cine atatea imobiliare ?!!!
Totuși cineva-i susține. Dacă ne uităm se-ntîmplă la fel prin alte părți. China îmi vine-n minte. Poate e vorba de plan: 6uild 6ack 6etter. Poate vor să le umple cu străini, deja e plin de ei sau/și să-i ducă pe cei ce stau în sate. Control total.
Citeam undeva că pe vremea Duamnei de Fier, Thatcher, în MB sau dat locuințele sociale celor ce stăteau în ele. Au băgat ceva milos la înaintare; dacă au plătit, firmituri, atîta vreme, hai să le vindem locuințele, pe nimic. A doau zi majoritatea au fost vîndute, tot pe nimic, rechinilor ce au clocit planul.
La fel a fost treaba pe vremea lui P Roman. Dacă rămâneau de stat nu se puteau sau se înstrăinau greu. Așa le-au băgat în circuitul imobiliar vînzîndu-le, pe mai nimic, chiriașilor.
Privatizările prin cupoane și MEBO a fost la fel. Mulți nu știu, puțini își mai aduc aminte, la 1990 toate fabricile și uzinele aveau deja acționari pe cei ce lucrau în ele sau au lucrat. Li s-au ținut de-a lungul anilor bani din salar. Mă gândesc că de aceea imediat după 1989 au dat banii de pe acțiuni oamenilor, tipărindu-i desigur, ca să spargă acționariatul și să facă hoția MEBO.
Zâc să rămâie decât atâț câț’ am botezat io!…
Urmeaza pierderi de bani ale cumparatorilor care au precontracte de achizitie ale imobilelor.O escrocherie a BNR mana-n mana cu dezvoltatorii.