Tot mai mulți cumpărători verifică tehnic locuințele înainte de achiziție

Creșterea prețurilor din ultimii ani, costurile ridicate ale creditelor ipotecare și investițiile tot mai mari necesare pentru cumpărarea unui apartament sau a unei case au determinat cumpărătorii să acorde o atenție mai mare riscurilor tehnice și costurilor ascunse care pot apărea ulterior mutării.

În acest context, serviciile de inspecție tehnică imobiliară încep să fie utilizate tot mai frecvent inclusiv în România, după modelul piețelor occidentale unde verificările de tip „home inspection” reprezintă deja o etapă obișnuită înainte de cumpărarea unei proprietăți.

Specialiștii din domeniu spun că numeroase probleme importante nu sunt vizibile în timpul unei vizionări obișnuite și pot fi descoperite abia după utilizarea efectivă a locuinței sau după primul sezon rece.

În practică, o inspecție tehnică imobiliară presupune o analiză non-invazivă a proprietății, realizată de specialiști din domeniul construcțiilor, precum ingineri, diriginți de șantier, experți tehnici, arhitecți cu drept de semnătură sau alte persoane cu atribuții și competențe profesionale în domeniu, atestate conform legislației și normativelor aplicabile în construcții.

Pentru anumite activități și verificări tehnice, legislația prevede implicarea unor specialiști autorizați sau atestați de instituții precum Inspectoratul de Stat în Construcții sau Ministerul Dezvoltării, în funcție de natura verificărilor și complexitatea construcției analizate.

În cadrul unei verificări sunt analizate elemente precum pereții, tavanele, pardoselile, tâmplăria, instalațiile sanitare și electrice, sistemele de ventilație, eventualele infiltrații sau defectele de execuție ascunse sub finisaje.

Pentru anumite verificări sunt utilizate și echipamente profesionale precum camere termice, higrometre sau instrumente pentru măsurarea umidității și verificarea planeității suprafețelor.

Potrivit specialiștilor, printre cele mai frecvente vicii ascunse descoperite în timpul inspecțiilor tehnice se numără infiltrațiile mascate recent prin zugrăveli sau mobilier, condensul cauzat de punți termice, hidroizolațiile executate defectuos, instalațiile sanitare cu scurgeri ascunse, circuitele electrice neconforme, prizele fără împământare sau fisurile structurale ascunse sub finisaje recente.

De asemenea, sunt întâlnite frecvent diferențe importante de planeitate la pardoseli și pereți, probleme de etanșeitate la tâmplărie, ventilație insuficientă în băi și bucătării sau infiltrații la terase și balcoane.

Specialiștii spun că multe dintre aceste probleme apar inclusiv în proiectele rezidențiale noi, în special în contextul ritmului accelerat de dezvoltare din ultimii ani și al presiunii de livrare rapidă a locuințelor.

În numeroase situații, defectele devin vizibile abia după mutarea efectivă în locuință, moment în care costurile de remediere sunt suportate integral de noul proprietar.

În practică, multe dintre riscurile tehnice reale ale unei proprietăți nu sunt identificate în cadrul verificărilor standard realizate înainte de acordarea unui credit ipotecar sau în procesul obișnuit de intermediere imobiliară.

Evaluările solicitate de instituțiile financiare urmăresc în principal stabilirea valorii de piață și eligibilitatea garanției pentru finanțare, fără a reprezenta o analiză tehnică detaliată a construcției sau a eventualelor defecte de execuție.

De asemenea, randările de prezentare, pliantele comerciale sau materialele promoționale utilizate în promovarea ansamblurilor rezidențiale nu reprezintă documentații tehnice autorizate și nu înlocuiesc documentele care, conform legislației din construcții, fac parte din Cartea Tehnică a Construcției.

În multe situații, informațiile relevante privind execuția, conformitatea sau eventualele riscuri tehnice ale unei locuințe nu sunt vizibile în materialele comerciale prezentate cumpărătorului și nici în cadrul unei vizionări obișnuite.

Specialiștii din domeniul inspecțiilor tehnice imobiliare observă că interesul pentru verificările independente este în creștere, în special în marile orașe și în rândul cumpărătorilor care tratează achiziția unei locuințe dintr-o perspectivă investițională și de protecție a capitalului.

În paralel, în România apar și inițiative orientate către profesionalizarea acestui segment, inclusiv prin dezvoltarea unor structuri asociative dedicate inspectorilor tehnici de imobile și promovării standardelor profesionale pentru verificările tehnice independente înainte de cumpărarea unei proprietăți.

În anumite situații, raportul rezultat în urma unei inspecții tehnice poate influența inclusiv procesul de negociere al proprietății. Identificarea unor defecte importante poate oferi cumpărătorului argumente pentru renegocierea prețului sau pentru reevaluarea oportunității investiției înainte de semnarea actelor finale.

Într-o piață în care diferența dintre imaginea unei locuințe și realitatea tehnică poate genera costuri importante după achiziție, verificarea tehnică independentă începe să fie percepută de tot mai mulți cumpărători ca o metodă de reducere a riscurilor și de protejare a investiției.