Vânzarea America House a căzut în ultima clipă. Cine a vrut s-o cumpere și cât cere Morgan Stanley

Morgan Stanley a pus-o în vânzare la circa 100 de milioane de euro, dar înțelegerea s-a destrămat în ultima clipă, potrivit surselor Profit.ro. Pentru investitorul ungar, este al doilea eșec în România, după tranzacția anulată pentru complexul @Expo.

Un preț de 100 de milioane, la un randament de 8%

Morgan Stanley cere pentru America House în jur de 100 de milioane de euro, ceea ce corespunde unui randament investițional (yield) de aproximativ 8%. La acest nivel, vânzarea clădirii ar deveni cea mai mare tranzacție cu birouri anticipată pe piața din România.

Adventum ajunsese într-o etapă avansată a procesului de cumpărare, însă acordul nu s-a mai materializat, susțin sursele Profit.ro. Clădirea își caută cumpărător de mai bine de un an și jumătate.

Precedentul @Expo

Primul eșec al Adventum pe piața românească datează de la finalul lui 2022. Atunci, fondul a intrat alături de dezvoltatorul belgian Atenor într-un proces de tranzacționare pentru complexul de birouri @Expo.

Discuțiile s-au întins pe un an, iar la sfârșitul lui 2023 tranzacția a fost anulată. Complexul a fost vândut abia anul acesta, cu 52 de milioane de euro, unui grup de investitori turci format din Mondo Development și Synergy.

Prețul a fost mult sub cel discutat cu Adventum. Chiar și așa, achiziția @Expo a rămas cea mai mare tranzacție a anului pe segmentul de birouri.

Profilul fondului condus de Kristóf Bárány

Adventum este deținut integral de echipa de management condusă de Kristóf Bárány. Fondul a debutat pe piața imobiliară din România în 2021, când a cumpărat de la Atenor complexul Hermes Business Campus, din nordul Bucureștiului.

Cu o valoare de peste 150 de milioane de euro, a fost cea mai mare tranzacție imobiliară semnată în acel an.

Portofoliul administrat de Adventum depășește astăzi 1,6 miliarde de euro și cuprinde mai ales clădiri de birouri și spații de retail din Ungaria, Polonia, Cehia și România.

Capitalul ungar, tot mai prezent în imobiliarele românești

Adventum se numără printre tot mai mulți investitori cu capital ungar care au intrat în ultimii ani pe piața imobiliară din România. Interesul lor se explică prin excedentul de capital din Ungaria și prin faptul că piața maghiară e mică.

Conform calculelor Cushman & Wakefield Echinox, investitorii din Ungaria au plasat în ultimul deceniu aproximativ 471 de milioane de euro în imobiliarele din România.

De la achiziția din 2019 la renovare

Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) a pătruns pe piața imobiliară românească în 2019, prin preluarea America House, pentru care a plătit, conform estimărilor, 77 de milioane de euro.
A făcut achiziția împreună cu un grup de investitori israelieni reprezentați de David Hay, fost șef al AFI Europe România.

Pachetul a inclus și centrul comercial Promenada Mall, pe care l-a preluat compania ungară Indotek pentru 43 de milioane de euro.

Renovarea America House s-a încheiat în 2022, după o investiție de 10 milioane de euro. Clădirea are în prezent 19 ani.

Suprafețe, chiriași și venituri din chirii

America House are aproximativ 24.500 de metri pătrați de birouri și circa 3.300 de metri pătrați de spații comerciale.

Printre cei mai importanți chiriași se află Bursa de Valori București, Țuca Zbârcea și Asociații, TMF Group, Mastercard și Cisco. Veniturile din chirie au urcat anul trecut la aproape 10 milioane de euro, de la circa 8 milioane de euro în 2024.

Spre sfârșitul anului trecut, clădirea a pierdut unul dintre chiriașii de top. Intesa Sanpaolo Bank România și-a mutat sediul central în turnul vecin One Victoriei Plaza, unde se află și sediul central al First Bank, instituția care a fuzionat cu Intesa.

În America House, banca ocupa în jur de 3.300 de metri pătrați, adică aproximativ 13% din suprafața de birouri.

Câștig, dar sub vârful din 2007

La un preț de vânzare de 100 de milioane de euro, Morgan Stanley ar obține din America House un profit de aproximativ 13 milioane de euro.

Nici la acest preț clădirea nu ar ajunge însă la valoarea primei sale vânzări. În toamna lui 2007, AEW a cumpărat-o de la Globe Trade Centre (GTC) cu 120,3 milioane de euro, la un randament investițional de sub 6%, nivel neegalat de atunci.

Strategia unui investitor oportunist

Profilul investițional al Morgan Stanley este unul oportunist: urmărește ca acționarii să își vadă câștigul cât mai repede.

După ce cumpără și închiriază o proprietate, fondul o pune în vânzare. Potrivit surselor Profit.ro, pentru Morgan Stanley România nu e o piață în care trebuie neapărat să rămână sau din care trebuie să plece.

Grupul nu are angajați în țară și investește în funcție de oportunități, așa că ar putea face noi achiziții dacă găsește un produs investițional asemănător America House. Abordarea e opusă celei a unui fond de pensii, care ține activele imobiliare în portofoliu pe termen mai lung.

Despre grupul Morgan Stanley

Morgan Stanley a luat naștere în 1935, ca reacție la Legea Glass-Steagall, care urmărea separarea băncilor comerciale de cele de investiții. Fondatorii au fost Henry Sturgis Morgan, nepotul bancherului american J.P. Morgan, și Harold Stanley. Grupul administrează în prezent active de 1.900 de miliarde de dolari.