Mai puține locuințe, prețuri în creștere și proiecte amânate. Piața imobiliară din România, sub presiunea costurilor și a incertitudinii

Evenimentul a reunit 24 de reprezentanți ai unor companii din sectorul imobiliar, al construcțiilor, investițiilor, arhitecturii și consultanței, iar printre temele abordate s-au numărat creșterea costurilor, dificultățile de planificare a investițiilor, schimbările legislative și orientarea clienților către produse și spații care justifică mai bine cheltuielile.

Livrările de spații comerciale ar putea ajunge la maximum 150.000 mp în 2026, sub estimările inițiale

În sectorul de retail, costurile mai mari și prudența dezvoltatorilor au influențat calendarul proiectelor noi. Liana Dumitru, Director Retail Agency în cadrul Colliers România, a declarat că, de la începutul anului, au fost livrați aproximativ 80.000 de metri pătrați de spații comerciale.

Pentru întregul an 2026, estimarea sa este de maximum 150.000 mp, sub nivelul anticipat anterior. Potrivit acesteia, piața nu beneficiază în acest an de proiecte de mari dimensiuni, iar livrările sunt reprezentate în principal de proiecte mai mici și extinderi ale centrelor comerciale existente. Bacău, Cluj-Napoca și Craiova se numără printre orașele în care au fost realizate proiecte. Pentru 2027, Liana Dumitru a indicat existența unui portofoliu consistent de dezvoltări planificate.

Comportamentul consumatorilor influențează, la rândul său, strategiile comercianților. În acest sens, Vlad Mustață, Leasing Manager la LPP România Fashion, a afirmat că publicul este mai atent la cheltuieli și compară mai atent prețurile. În prima jumătate a anului 2026, compania a deschis aproape 30 de magazine și are în plan noi deschideri până la finalul anului.

Datele prezentate de Cornelia Nicolae, Retail Operations Director la FASHION HOUSE Outlet Centre, susțin observația privind interesul pentru produse la prețuri reduse. Potrivit unui studiu finalizat în august, citat de aceasta, 79% dintre consumatori caută mărci de calitate la preț redus, 57% cumpără articole vestimentare mai rar decât în urmă cu un an, iar 35% achiziționează strict produsele de care au nevoie. Totodată, 44% dintre respondenți au indicat calitatea drept principal criteriu în alegerea locului de cumpărare.

La rândul său, Adrian Bratu, Investment Manager la Global Vision, a explicat că dezvoltatorii analizează atent condițiile economice și demografice înainte de a avansa cu un proiect. În opinia sa, securizarea contractelor de închiriere, a finanțării și a costurilor reprezintă etape importante înainte de începerea investiției.

Stocul de spații industriale și logistice ar putea crește la 8,8 milioane mp până la finalul anului

Piața spațiilor industriale și logistice continuă să atragă investiții, însă dezvoltatorii descriu o cerere mai selectivă și diferențe între orașe și tipurile de activități economice.

Lucian Opriș, Head of Special Projects for Medical & Education și Director of Office, Industrial & Logistics la Colliers România, a declarat că stocul de spații industriale și logistice a ajuns la 8,3 milioane mp, potrivit estimărilor companiei. Până la sfârșitul anului, acesta ar putea urca la 8,8 milioane mp și, în opinia sa, volumul tranzacțiilor nu va egala nivelul record din anul precedent, însă ritmul actual indică reziliența sectorului.

Brașovul se numără printre zonele cu perspective de dezvoltare industrială. Lucian Opriș a transmis că o unitate de producție al cărei proiect fusese anulat a atras un nou chiriaș și că există posibilitatea dezvoltării unui proiect de industrie grea. Potrivit acestuia, începerea producției ar putea avea loc în a doua jumătate a anului 2027.

În paralel, dezvoltatorii își extind prezența în mai multe regiuni. Ana Dumitrache, CEO al Helios Phoenix / Olympian Parks, a declarat că valoarea portofoliului companiei a ajuns la 200 de milioane de euro și că obiectivele stabilite pentru septembrie au fost deja atinse. Ea a menționat și deschiderea recentă a unui proiect la Iași.

Iulia Birla Istudora, Commercial Manager la VGP România, a precizat că firma a livrat aproximativ 120.000 mp în ultimul an și a achiziționat un teren în Oradea pe care ar putea dezvolta 133.000 mp de spații închiriabile. Compania are în vedere proiecte în Oradea și Sibiu și analizează continuarea dezvoltării la Arad. Potrivit acesteia, clienții au devenit mai selectivi în alegerea spațiilor.

Olga Melihov, Chief Country Officer al MLP Group România, a afirmat că firma a finalizat 21.000 mp și a început construirea ultimei faze de dezvoltare a terenului său. Pentru anul următor, compania estimează livrarea a puțin peste 16.000 mp. Ea a mai declarat că există interes pentru România din partea unor companii care caută alternative pentru centrele de distribuție, inclusiv în contextul pierderilor de spații logistice din Ucraina.

Un exemplu al extinderii pe segmentul logistic este proiectul din Popești-Leordeni prezentat de Vladimir Gurdjieff, Managing Director la Lion’s Head Logistics. Compania a livrat aici 24.000 mp în 2026 și poartă negocieri pentru închirierea spațiilor. Potențialul total al amplasamentului este de aproape 90.000 mp, iar suprafețele pot fi configurate în module cuprinse între 1.500 și 40.000 mp, potrivit reprezentantului companiei.

Negocierile pentru închirierea birourilor pot dura până la doi ani, pe fondul incertitudinii companiilor

În sectorul de birouri, companiile analizează mai atent suprafețele necesare și amână uneori deciziile de relocare. Daniela Popescu, Director Tenant Services & Workplace Advisory – Office 360 la Colliers România, a remarcat că cererea nu a înregistrat o evoluție spectaculoasă, iar volumele se apropie de cele din perioada pandemiei. Ea a menționat și stabilizarea sectorului IT, care a susținut cererea de spații de birouri în ultimele două decenii.

Emma Toma, Head of Office Division la AFI România, a declarat că unele companii noi intrate pe piața locală au nevoie de suprafețe importante, în timp ce alte firme își restrâng activitatea sau se mută din clădiri de clasa A în clădiri de clasa B. Maria Jianu, Leasing Director la SPEEDWELL Development, a explicat că procesele de închiriere pot dura până la doi ani, pe fondul incertitudinii geopolitice, al schimbărilor din organizații și al întrebărilor privind impactul inteligenței artificiale asupra activității.

Andrei Boca, Leasing Director la Globalworth România, a atras atenția asupra dificultăților de dezvoltare a unor clădiri noi. El a menționat disponibilitatea și prețul terenurilor, costurile de construcție și numărul mare de avize necesare, precizând că un proiect la care lucrează compania presupune obținerea a 34 de avize.

Modificările legislative au fost discutate și în legătură cu noul Cod al Urbanismului. Mihaela Ispas, Counsel la Filip & Company, a declarat că actul normativ a fost publicat la 10 august și a intrat în vigoare la 25 august 2026. Ea a menționat termenele prevăzute pentru eliberarea certificatelor de urbanism: 15 zile pentru cele de construire și cinci zile pentru cele de informare. În opinia sa, eficiența noilor prevederi va depinde în mare măsură de normele de aplicare și de modul în care autoritățile le vor pune în practică.

Oferta de locuințe a scăzut cu 32% în doi ani, în timp ce prețurile pe metrul pătrat au crescut

Gabriel Blăniță, Director Valuation and Advisory Services la Colliers România, a declarat că piața din București a înregistrat o stagnare în prima jumătate a anului, accentuată de situația de la ANCPI.

La nivel național, în anul precedent au fost livrate 59.000 de locuințe noi, iar revenirea autorizațiilor de construire pe creștere nu se va reflecta imediat în oferta disponibilă.

Irina Caraene, Director Vânzări la Cordia România, a afirmat că oferta de locuințe a scăzut cu 32% între primul trimestru din 2024 și primul trimestru din 2026, în timp ce prețurile pe metrul pătrat util au crescut. Potrivit datelor prezentate de aceasta pentru proiectele disponibile în trimestrul al doilea din 2026, în Sectorul 6 al Capitalei existau 800 de oferte, iar prețul mediu depășea 2.600 de euro/mp util. În Sectorul 1 erau 1.200 de oferte, la un preț de 4.400 de euro/mp util.

„Este o piață dinamică, într-o continuă adaptare. Cumpărătorul a învățat să se adapteze. Avem o scădere în ofertă de 32% din Q1 din 2024, comparativ cu Q1 din 2026, și avem și o creștere marcantă de prețuri. Toate sectoarele au avut creștere de preț pe metru pătrat util.

E bună dinamicitatea în piață, pentru că obligă dezvoltatorii să vină cu proiecte din ce în ce mai sustenabile. Acest detaliu crește prețul, dar cumpărătorul apreciază calitatea sporită. Pentru noi, anul 2026 a fost unul extraordinar, pentru că am lansat Centropolitan și am ajuns să depășim 23% suprafață antecontractată. Ne îndreptăm cu pași repezi către 25%.

Ne-am adaptat perioadei dificile din timpul verii – o vedem într-un mod pozitiv. Pentru zona căreia ne adresăm noi astăzi am avut o solicitare imensă de apartamente mai mari, de 3 și 4 camere, unde au fost întregi familii care au salutat ideea de a se muta. Am avut și foarte mulți clienți interesați să cumpere investițional. În zona de investiție, sunt clienți care au înțeles că a deține o proprietate, astăzi, calculată în timp randamentul este mult mai bun decât a face un depozit la bancă.

În Sectorul 6, în Q2 din 2026 erau 800 de oferte, iar prețul mediu depășea 2.600 euro pe metru pătrat. În Sectorul 1 am avut 1.200 de oferte cu 4.400 euro / mp util. Acestea sunt cifre pe proiectele disponibile astăzi în piață. Sunt câteva zone pol pentru rezidențial în aproape fiecare sector, însă ofertele sunt în scădere, iar prețurile în creștere”, a spus Irina Caraene, Director Vânzări, Cordia România.

Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division la One United Properties, a declarat că firma a raportat tranzacții în valoare de 106 milioane de euro în prima jumătate a anului. Ea a apreciat că deficitul de locuințe ar putea deveni mai vizibil în 2028 și 2029, ceea ce ar pune presiune asupra prețurilor.

În același timp, Luciana Giurea-Roșca, Head of Residential Division la AFI România, a prezentat evoluția segmentului de locuințe destinate exclusiv închirierii.

Potrivit acesteia, a doua clădire de acest tip a companiei a fost deschisă în septembrie, iar spațiile au fost închiriate în jumătate din timpul estimat inițial. Ea a menționat interesul unor clienți pentru locuințe mai mari și pentru facilitățile incluse în proiect.

Costurile materialelor și dificultățile administrative rămân alte provocări pentru dezvoltatori. Bogdan Letcă, CEO & Development Manager la Bog’Art Residential & Art Property Development, a declarat că prețurile materialelor au crescut cu aproximativ 20% și că au existat probleme privind disponibilitatea forței de muncă. Adriana Dobre, partener la Băncilă, Diaconu și Asociații SPRL, a atras atenția asupra dificultăților de colaborare cu autoritățile și a necesității unor reguli mai clare pentru aplicarea legislației.

„Găsesc piața rezidențială din nou rezilientă, deși au fost multe modificări legislative. Nu cred că legislația ne lipsește; cadru legal a existat și înainte de CATUC, însă o problemă este atitudinea autorităților publice, care nu cooperează cu dezvoltatorii. Cred că principala problemă de care ne lovim de ani de zile este refuzul autorităților publice de a face bună administrare și de a avea un dialog real cu dezvoltatorii. Dacă ne uităm la Legea Nordis, apar și sincope. Ca orice act normativ, are și plusuri și minusuri. Cred că lucrurile s-ar fi rezolvat mai simplu ca părțile, la semnarea antecontractului, să facă asta în prezența unui avocat. Pentru un dezvoltator profesionist, chestiunea cu pre-apartamerntarea este o chestiune ce mănâncă timp și bani. Limitarea avansurilor aduce un dezavantaj. Dacă sunt un cumpărător cu disponibilitate financiară și aș fi vrut să îmi rezerv o achiziție la un preț preferențial, acest lucru acum nu se mai poate. Am încercat să privesc Codul Urbanismului cu optimism. Am făcut o analiză și o primă idee pe care o remarc este că este un act făcut pe grabă. Există multă legislație secundară ce trebuie adoptată pentru a fi pusă în aplicare. Depinde foarte mult cum vor decide autoritățile să o aplice”, a punctat Adriana Dobre Partener, Băncilă, Diaconu și Asociații SPRL, conform Finzoom.

La rândul său, Olivier Somers, Group CEO al Metigla, a subliniat potențialul renovării clădirilor istorice și importanța utilizării materialelor de construcție de calitate. Acesta a arătat că investițiile în astfel de clădiri ar trebui privite pe termen lung și a menționat că materialele cu amprentă de carbon zero pot avea costuri cu 5-7% mai mari.

Concluziile celei de-a XXIII-a ediții a Real Estate & Construction Forum conturează o piață imobiliară în care investițiile continuă, dar sunt planificate cu mai multă prudență. Costurile, predictibilitatea legislativă și schimbarea cererii influențează deciziile din retail, logistică, birouri și rezidențial. Evenimentul este organizat de BusinessMark și are două ediții pe an, în februarie și septembrie.

Află și Cât a ajuns să coste un apartament nou în București, la început de 2026