Sectoarele pierd puterea asupra autorizațiilor de construire. Cum schimbă noul Cod al Urbanismului Bucureștiul

Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor a intrat în vigoare pe 25 august și schimbă treptat modul în care se va construi în București. Din noiembrie 2028, principalele atribuții de urbanism ale sectoarelor vor trece la Primăria Capitalei. Legea stabilește și un termen pentru adoptarea unui nou Plan Urbanistic General și promite proceduri mai simple și digitalizate. Autoritățile din București procesează, din 31 august, cererile de urbanism după noile prevederi. O parte dintre schimbările importante vor fi însă aplicate abia în următorii ani.

Codul urmărește să reducă birocrația și să creeze reguli unitare pentru construcții. În același timp, perioada de tranziție ar putea genera blocaje, mai ales până la înființarea noilor structuri și comisii.

Bucureștiul pornește de la o situație complicată. Planul Urbanistic General aflat acum în vigoare a fost realizat în urmă cu aproape trei decenii. De-a lungul anilor, dezvoltarea orașului s-a bazat în mare măsură pe derogări prin PUZ-uri și PUD-uri, arată Profit.ro.

Din 2028, autorizațiile vor fi centralizate la Primăria Capitalei

Una dintre principalele schimbări vizează împărțirea atribuțiilor între Primăria Capitalei și cele șase sectoare.

De la 1 noiembrie 2028, competențele de autorizare exercitate de primarii de sector vor fi transferate primarului general. Măsura pune în aplicare rezultatul referendumului local din 24 noiembrie 2024, organizat la inițiativa lui Nicușor Dan, pe atunci primar general.

La nivelul Primăriei Capitalei va funcționa o direcție generală pentru amenajarea teritoriului și urbanism. Aceasta va fi condusă de arhitectul-șef al Bucureștiului, ajutat de șapte arhitecți-șefi adjuncți.

Până la 1 iulie 2027 trebuie adoptate actele necesare pentru transferul atribuțiilor, personalului, patrimoniului și bazelor de date de la sectoare. Dosarele aflate deja în lucru la momentul transferului vor fi preluate de noua structură. Procedurile nu vor trebui reluate de la zero.

În același timp, Codul stabilește august 2029 ca termen pentru adoptarea unui nou Plan Urbanistic General al Bucureștiului. Noul PUG ar trebui să stabilească reguli unitare pentru întregul oraș și să limiteze situațiile în care acestea pot fi schimbate prin derogări locale.

Arhitectul Marcel Ionescu-Lupeanu avertizează că cele două procese vor trebui desfășurate aproape în paralel.

„Practic, Bucureștiul trebuie să își finalizeze noul PUG și să își reorganizeze administrația de urbanism aproape simultan. Dacă aceste procese sunt bine gestionate, Codul poate simplifica lucrurile. Dacă nu, există riscul unor blocaje administrative care se vor resimți”, a spus arhitectul Ionescu-Lupeanu.

Până în noiembrie 2028, împărțirea atribuțiilor rămâne în mare parte cea actuală. Primăriile de sector vor continua să gestioneze proiectele care țin de teritoriul lor.

Se schimbă însă și regulile pentru PUD-uri, denumite în noul Cod „proiecte urbanistice de detaliu”. Acestea vor putea permite unele modificări mai consistente față de regulile stabilite prin PUG sau PUZ. PUD-urile vor fi aprobate prin semnătura primarului de sector, fără votul consiliului local. Din noiembrie 2028, această atribuție va reveni primarului general.

Avizele ar trebui obținute mai simplu, dar noile comisii trebuie mai întâi înființate

Codul introduce două structuri care ar trebui să reducă numărul drumurilor între instituții: comisiile de acord unic și comisiile de avizare integrată. Comisiile de acord unic vor gestiona mai multe avize necesare unei autorizații de construire. Solicitantul va depune documentele într-un singur loc, iar comisia va comunica apoi cu instituțiile implicate. Procedura ar urma să acopere, printre altele, avizele pentru utilități, acces la drumuri sau securitate la incendiu. Termenul prevăzut este de 30 de zile calendaristice. Avizele de mediu, cele ale Ministerului Culturii, atunci când sunt necesare, și acordurile vecinilor nu intră în această procedură.

Fiecare sector din București trebuie să înființeze o astfel de comisie în termen de 45 de zile lucrătoare de la intrarea în vigoare a Codului. Aceste structuri devin importante și pentru proiectele urbanistice. Fără comisiile de acord unic nu vor putea fi finalizate PUD-urile.

Pentru PUZ-uri și PUG va exista Comisia de avizare integrată, organizată la nivelul Municipiului București. Aceasta va fi condusă de arhitectul-șef al Capitalei și va reuni instituțiile care trebuie să avizeze documentațiile. Până la înființarea comisiei, PUZ-urile care nu au trecut deja de etapa avizării riscă să rămână blocate. Problema poate afecta inclusiv proiecte mari de infrastructură. Pasajele sau extinderile importante ale rețelelor de transport public pot necesita astfel de documentații.

„În principiu, Codul aduce simplificări utile: avizare integrată, acord unic, digitalizare și posibilitatea notificării pentru anumite lucrări care până acum necesitau autorizație.

Problema Bucureștiului este însă situația urbanistică existentă. Perioada de tranziție va depinde foarte mult de cât de repede reușesc autoritățile să instruiască funcționarii și să implementeze noile proceduri”, a explicat Marcel Ionescu-Lupeanu.

Digitalizarea completă poate dura până la cinci ani

O altă schimbare majoră promisă de CATUC este digitalizarea procedurilor din construcții și urbanism. Codul prevede crearea unui Ghișeu Unic Național. Prin acesta ar urma să poată fi depuse cererile și documentele necesare autorizării, iar solicitanții vor putea urmări stadiul dosarelor. Va fi creat și un Registru Național al Construcțiilor, cu date tehnice și de siguranță despre clădiri. Un Geoportal Național de Urbanism ar urma să permită verificarea regulilor de construire pentru anumite terenuri sau zone.

Implementarea principalelor platforme poate dura însă până la cinci ani. Până atunci, o parte importantă a procedurilor va continua în forma actuală.

Codul permite și folosirea unei proceduri mai simple, bazate pe notificare, pentru anumite categorii de lucrări. Unele terase, garaje sau bucătării de vară se numără printre exemplele prevăzute de noua legislație.

Există și un mecanism prin care anumite construcții ridicate ilegal vor putea intra în legalitate, dacă respectă regulile urbanistice și trec expertizele necesare.

Autoritățile locale vor putea, de asemenea, să impună dezvoltatorilor mari taxe destinate infrastructurii necesare noilor proiecte rezidențiale.

Codul Urbanismului a fost promulgat pe 4 august, după mai mult de trei ani de dezbateri parlamentare și peste o mie de amendamente. Adoptarea sa era inclusă și în angajamentele României din PNRR. Forma inițială a proiectului a provocat controverse, inclusiv în privința spațiilor verzi și a posibilității de contestare a documentațiilor urbanistice.

Radu Mihaiu, deputat USR și fost primar al Sectorului 2, a susținut la adoptarea Codului că unele dintre prevederile contestate au fost eliminate.

„Prima dată când am venit să dezbat Codul Urbanismului, nu eram parlamentar, eram în 2023 și am venit atunci cu primarul Bucureștiului, acum președintele României, pentru că în acel cod se depuseseră niște amendamente care aveau un risc major să treacă, amendamente care permiteau măcelările a spațiului verde, care permiteau supraetajari cu până la două etaje și părea în acel moment că acest cod al urbanismului va fi o mană cerească pentru dezvoltatorii imobiliari care vreau să facă profit pe seama celorlalți cetățeni. Din fericire, după trei ani de dezbate intense, după peste o mie de amendamente, după negocieri dificile, a reieșit un cod care chiar dacă este imperfect, așa cum au spus și colegii noștri, este o variantă mult îmbunătățită”, a spus MIhaiu.

Pentru București, efectele majore nu vor apărea imediat. Următorii trei ani vor fi decisivi pentru reorganizarea administrației, adoptarea noului PUG și pregătirea sistemului care va centraliza deciziile de urbanism la nivelul Primăriei Capitalei.

CITEȘTE ȘI

Românii construiesc mai puțin. Autorizațiile pentru locuințe au scăzut cu peste 20% într-un an