Achiziția unei locuințe. Obligatoriu de știut

O tranzacție sigură și corectă

Alegerea zonei se numără printre principalele criterii atunci când vrem să cumpărăm o casă.

Opțiunile sunt legate de stilul de viață. O casă mai aproape de job, de școală sau de grădiniță. Sunt oameni care vor să știe dacă există mijloace de transport accesibile. Dacă în zonă există și zone verzi.

Sunt numiți de consultanții imobiliari, ”cumpărătorii de zonă”.

Acești oameni știu clar perimetrul în care vor să locuiască și nu ies din el.

„În imobiliare cele mai importante trei aspecte sunt: locație, locație, locație”, declară pentru casalux.ro Iulian Radu, consultant imobiliar în Brașov.

Dar prețul, suprafața și compartimentarea sunt importante și influențează cel mai mult valoarea pe termen lung a unui imobil.

Cumpărătorii de buget

Alegerea zonei trebuie privită nu doar prin prisma dorințelor, ci și a bugetului și a priorităților de zi cu zi, spun specialiștii.

„Unii cumpărători au un buget fix și sunt nevoiți să facă compromisuri. De obicei, compromisul apare la zonă”, explică Iulian Radu.

Starea construcției

Vizionarea locuinței pe care vrem să o cumperăm nu trebuie să fie un fel de plimbare de recunoaștere.

Atenția trebuie să fie maximă, atrage atenția Ioana Porumb, consultant imobiliar în Cluj, explică, pentru casalux.ro.

„Este foarte important să îți iei toate măsurile de siguranță atunci când achiziționezi un imobil”, spune ea.

Verifică interiorul

toate colțurile, mai ales cele dintre pereți și tavan
analizează pereții exteriori
zona ferestrelor
observă dacă există urme de infiltrații sau mucegai (inclusiv în spatele mobilierului)
uită-te la coloanele de utilități
asigură-te că nu există semne de inundații în jurul coloanelor comune
analizează cu atenție finisajele, inclusiv pe cele aparent noi

Verifică la exterior

starea generală a blocului
caută dacă există fisuri vizibile
uită-te la calitatea tencuielii
verifică acoperișul, dacă este vizibil
analizează casa scării
urcă primele două etaje pe scări (asta îți spune cât de îngrijită este clădirea)

Clădirile vechi sau monumentele istorice, mai complexe

E nevoie de un specialist în construcții atunci când vizitezi o clădire mai veche.

Angajării unui expert tehnic care să se pronunțe asupra stării reale a clădirii nu este un moft.

„O să vezi câteva imobile până iei o decizie. Recomand ca specialistul să fie chemat doar la varianta finală”.

Nu vei plăti inutil expertize și vei putea compara imobilele evaluarate personal înainte de a investi în analiza unui profesionist, spune spune Ioana Porumb.

Verifică actele

Mulți cumpărători se concentrează pe preț și pe cum arată locuința, dar ignoră partea cea mai sensibilă: partea juridică.

Consultantul Iulian Radu spune care sunt cele mai importante acte

titlul de proprietate
extrasul de carte funciară
RLV (schița proprietății)
cartea de identitate a proprietarului

Acestea vor oferi o imagine completă asupra statutului locuinței, dar și asupra limitelor de proprietate și a compartimentării autorizate pentru construcție. Spre exemplu, dispariția unui perete de rezistentă sau modificarea structurii camerelor va fi ușor de depistat dacă RLV-ul arată o altă compartimentare decât ce a efectivă, din teren.

Totodată, extrasul de carte funciară va indica dacă există vreo ipotecă ori altă sarcină pe imobil.

Înainte de a semna orice promisiune de vânzare-cumpărare

Actele trebuie analizate înainte de a semna orice promisiune de vânzare-cumpărare și, mai ales, înainte de a plăti un avans.

„Cel mai sigur este să mergi cu copiile la notar și să ceri o opinie în privința veridicității actelor”, recomandă Iulian Radu.

Un agent imobiliar cu experiență poate face o verificare inițială destul de amănunțită, explică aceasta.

Probleme descoperite la o achiziție

Problemele cele mai grave se leagă, de obicei, nu de structura clădirii, ci de acte.

„Cele mai întâlnite probleme apar din neverificarea sau verificarea rudimentară a documentelor imobilului”, mai spune Iulian Radu.

„Se întâmplă frecvent ca oamenii să ajungă la notar și să descopere abia atunci că nu se poate face vânzarea”, explică Iulian Radu.

diferențe între suprafața utilă din anunț și cea inclusă în acte.
imobilul are sarcini (cum ar fi uzufruct viager)
imobilul nu este intabulat corespunzător ori vânzătorul nu l-a înscris pe rolul fiscal
poate să existe urmăriri silite înscrise în cartea funciară ori să lipsească acte precum certificatul de moștenitor.

Taxe și costurile, pe lângă preț

Mulți cumpărători nu își calculează corect bugetul total necesar pentru achiziție. Pe lângă prețul imobilului, mai apar câteva cheltuieli obligatorii pentru acela care dorește să cumpere o locuință.

Pentru cei care cumpără prin credit, unele dintre aceste costuri pot crește în funcție de banca finanțatoare.

Consultantul imobiliar Ioana Porumb detaliază

onorariu notarial
taxa de intabulare
taxa de verificare a regimului matrimonial (dacă este cazul)
onorariul agenției (dacă există)
taxa de înscriere a ipotecii (în cazul creditelor)
înscrierea ipotecii în Cartea Funciară.

Cât durează procesul de achiziție

„Dacă imobilul este pregătit din punct de vedere juridic, în 1-2 zile poți semna contractul de vânzare-cumpărare. Dacă lipsesc acte, dacă există sarcini, executări silite sau succesiuni nefinalizate, procesul se poate prelungi luni întregi”, spune Ioana Porumb.

Profesioniștii recomandă ca etapa juridică să fie verificată încă din primele zile, pentru a descoperi situațiile care pot duce la amânarea tranzacției sau, mai rău, o pot împiedica.

După ce ai cumpărat imobilul

Odată semnat contractul, procesul nu s-a încheiat.

Abia după acești pași poți spune că procesul de achiziție a unei locuințe s-a încheiat complet, explică Ioana Porumb.

mergi la Direcția de Taxe și Impozite și să înscrii imobilul pe rolul fiscal (ai 30 de zile la dispoziție) preiei pe numele tău contractele la energie electrică, gaz și alte servicii (TV, internet prin cablu, salubrizare dacă locuiești la curte)
te înregistrezi la asociația de proprietari
declari numărul de persoane care vor locui în apartament
îți actualizezi domiciliul în actele de identitate

Așadar, orice achiziție nu trebuie luată după un impuls de moment. O decizie corectă este o decizie responsabilă, care presupune verificări, importante pentru a evita riscurile și pentru a face din achiziția ta o tranzacție sigură.