STUDIU Criza chiriilor, varianta românească. Câți bani dă un locuitor din Cluj pe casă

Cazul municipiului Cluj-Napoca, recunoscut ca polul cu cele mai ridicate prețuri imobiliare din țară, la cumpărarea / vânzarea de locuinţe, este analizat în profunzime într-un raport recent realizat de Observatorul Român al Sărăciei Energetice (ORSE) – proiect inițiat de Centrul pentru Studierea Democrației al din Universității „Babeș-Bolyai”, înființat acum 20 de ani, drept centru de cercetare, în cadrul Facultăţii de Ştiinţe Poltice (FSPAC).

Studiul, fundamentat pe un sondaj reprezentativ aplicat pe aproape 900 de gospodării din Cluj-Napoca și peste 40 de interviuri calitative, cu chiriaşi din proprietăţi private şi studenţi din cămine universitare, propune o schimbare importantă de optică: discuția publică despre chirii nu trebuie să se reducă doar la evoluția prețurilor, ci trebuie să cuprindă calitatea locuirii, stabilitatea contractuală și vulnerabilitățile energetice.

În acest sens, pot fi adoptate politici publice, precum realizarea unor registre (national, respective local) al locuinţelor închiriate, un mechanism de garantare a depozitului reprezentând garanţia, la nivel national, respectiv un birou municipal destinate chiriilor, de mediere a relaţiilor proprietari/chiriaşi, la nivel local.

Propunerile locale s-ar putea aplica şi altor centre universitare din ţară, nu doar Clujului, consideră cercetătorii.

Rolul universitar și presiunea structurală asupra ofertei

Conform datelor statistice analizate şi prelucrate de echipa ORSE, în frunte cu lectorul universitar George Jiglău, Cluj-Napoca reprezintă un caz aparte la nivel național din cauza decalajului major dintre capacitatea de cazare publică și numărul mare de studenți non-locali.

În timp ce în cele cinci universități publice din oraș studiază circa 79.000 – 80.000 de tineri, dintre care 63.000 – 64.000 provin din alte județe, capacitatea totală a căminelor studențești se situează la doar 14.700 – 15.200 de locuri.

Acest deficit structural de aproape 49.000 de locuri explică de ce piața chiriilor este supusă unei presiuni constante, reflectată în valorile de ofertă (preșul cerut, nu cel final) monitorizate de platforme precum Storia sau Imobiliare.ro.

În perioada 2025-început de 2026, mediile s-au poziționat în jurul a 380 de euro pentru garsoniere, 590 – 600 de euro pentru apartamentele cu două camere și 700 de euro pentru cele cu trei camere, conform Storia.ro.

Potrivit unui studiu recent Deloitte, în 2025 preţul închirierilor în Cluj-Napoca a fost de 10,3 euro/mp pe lună în 2025, similar cu anul anterior. Este al doilea cel mai ridicat nivel din ţară, după Bucureşti – 11,2 euro/mp pe lună, în timp ce în Brașov a fost de 9,3 euro/mp.

În timp ce Bucureștiul înregistrează valori nominale superioare la chirii (în frunte cu Sectorul 1) – spre deosebire de vânzările de locuinţe, unde Clujul înregistrează cele mai ridicate preţuri medii, de peste 3.100 euro / mp – oraşul din inima Transilvaniei se distinge prin impactul chiriilor raportat direct la bugetul gospodăriilor medii.

O analiză realizată recent de un analist independent, stărin, pe 79 de oraşe europene, arăta că Clujul este unul din oraşele în care costul lunar cu chiria şi nevoile de trai nu acoperă venitul mediu net, fiind de 123% raportat la acesta. Acelaşi studiu arăta că în Bucureşti raportul este de 109%, iar în Viena de doar 56%.

Profilul locativ: Fragmentare și asimetrii de informație

Un element central evidențiat de echipa de cercetare este fragmentarea sectorului privat de închiriere (PRS), dominat de mici proprietari individuali. Această structură complică aplicarea unor standarde unitare de calitate sau gestionarea optimă a litigiilor locative.

În medie, chiriașii clujeni alocă 25% – 27% din venituri pentru acoperirea chiriei, însă ponderea crește semnificativ odată cu adăugarea cheltuielilor de întreținere. Aproximativ un sfert din eșantionul local locuiește în regim de închiriere (19% cu contract formal și 4,5% fără un contract formal înregistrat). Această zonă de informalitate reduce disponibilitatea chiriașilor de a solicita reparații sau de a semnala eventualele asimetrii de putere din piață.

Dimensiunea calitativă și provocarea eficienței energetice

Fiind o analiză realizată sub umbrela ORSE, raportul pune un accent special pe corelația strânsă dintre statutul locativ și vulnerabilitatea energetică. Fondul locativ destinat chiriilor este concentrat în blocuri edificate în deceniile ’70-’80, iar 40% dintre locuințele studiate nu au beneficiat de renovări termice.

Apare astfel problema „stimulentelor împărțite”: chiriașii suportă facturile la utilități, însă micii proprietari au o motivație financiară scăzută de a investi în măsuri colective sau individuale de izolare termică ori în echipamente moderne.

Ca o consecință directă, 25% dintre respondenți raportează probleme de umezeală și mucegai, iar pe timp de vară, lipsa echipamentelor de climatizare afectează 62% dintre gospodăriile din chirie.

Calibrarea instrumentelor administrative locale

Cercetătorii au evaluat și politicile municipale existente, evidențiind utilitatea programului „Ajutor pentru plata chiriei”, implementat în Cluj-Napoca începând cu anul 2018. Cu toate acestea, deși programul reprezintă o plasă de siguranță binevenită pentru cazurile de vulnerabilitate severă, scara sa de aplicare rămâne restrânsă (la nivelul sutelor de beneficiari).

Studiul notează că rigiditatea teritorială a schemei – care impune utilizarea ajutorului strict în interiorul municipiului – limitează opțiunile beneficiarilor de a accesa locuințe mai accesibile financiar în localitățile limitrofe din zona metropolitană (precum Florești, Baciu sau Apahida). La fel se întâmplă şi în alte oraşe mari – Bucureşti, Braşov – care au astfel de programe.

Pilotarea unei noi generații de instrumente publice

Concluzia majoră a cercetătorilor ORSE este că profilul specific al pieței imobiliare dintr-un oraş precum Cluj-Napoca oferă contextul ideal pentru transformarea acestuia într-un laborator de testare pentru instrumente administrative moderne, structurate pe două niveluri, national şi local. Între soluţiile propuse se numără,

la nivel național:

Reglementarea sectorului prin crearea unui Registru Național al Contractelor.
Dezvoltarea unui mecanism public obligatoriu de protecție a depozitului de garanție.
Definirea unor standarde minime de adecvare și performanță energetică destinate locuințelor incluse în circuitul chiriilor.

la nivel local:

Comisie municipală pentru închiriere: O structură administrativă care să ofere servicii de mediere și conciliere rapidă pentru litigiile minore (notificări de risc, reparații refuzate).
Observator local al chiriilor: Destinat monitorizării evoluțiilor teritoriale, sezonalității și calității condițiilor locative.
Corelarea fondurilor de renovare: Condiționarea parțială a sprijinului public pentru eficientizare energetică de declararea oficială a contractelor de închiriere și de prevenirea unor creșteri disproporționate de tarife post-renovare.

Echipa ORSE a prezentat studiile cercetării sale într-o întâlnire recentă cu presa, tocmai pentru a strânge feedback şi a definitive o strategie de promovare a propunerilor lor la nivel local/national.

În cadrul întâlnirii au mai fost prezentate şi rezultatele unei cercetări finalizate în martie 2026, cu date INS privind balanţa consume de energie – resurse – condiţii de trai în România, respectiv o analiză la zi a activităţii Ghişeelor unice de intervenţie energetică, înfiinţate prin Ordonanţă de Urgenţă de către Guvern, în 2024.