Cum se aplică efectiv legea dării în plată

Mâine, 13 mai, va intra în vigoare Legea dării în plată, act normativ care a suscitat numeroase dezbateri și controverse. Asociația Parakletos a pus la dispoziția clienților un ghid de punere în aplicare a legii și a anexat un set de întrebări și răspunsuri cu privire la întepretarea actului normativ. Informațiile cuprinse în documentele publicate reprezintă opinia SCA Piperea și Asociații bazată pe interpretarea dispozițiilor legale.

Cotidianul.ro prezintă mai jos întrebările și răspunsurile așa cum au fost formulate de autorii ghidului:

*Care sunt actele necesare demarării procedurii dării în plată?*

– Contractul de credit și eventualele acte adiționale, dacă există

– Contractul de ipotecă

– Corespondența purtată cu Banca în perioada ulterioară
transmiterii notificării (dacă există)

– Certificate de cazier judiciar

– Procesul-verbal de vânzare la licitație publică a bunului întocmit de executorul judecătoresc (se anexează și alte acte de executare
din dosar, dacă este cazul).

*Se mai pot iniția negocieri cu Banca?*

Da. În conformitate cu art. 3 din Legea dării în plată, părțile contractului de credit pot ajunge la un acord. Astfel, este posiblă
înaintarea unei notificări de negociere către bancă, această notificare având ca obiect, spre exemplu, soldul creditului.

*Ce reprezintă termenul de 30 de zile?*

Zilele libere sunt stabilite potrivit Codului de Procedură Civilă. Astfel, potrivit textului de lege menționat pentru a efectua calculul pe zile libere nu se are în vedere ziua în care acest termen a început să curgă (prima zi) și ziua în care acest termen se împlinește (ultima zi). Cu titlu de exemplu, un termen de 30 de zile care începe să curgă pe data de 05.05.2016 se va împlini la data de 05.06.2016 (întrucât luna mai are 31 de zile).

*Care sunt costurile pe care le presupune darea în plată?*

Costurile impuse de această procedură sunt următoarele: costurile notarului public, costurile reprezentând cheltuielile de judecată în procedura judiciară (dacă Banca va formula contestație – vorbim atât de costurile reprezentării în instanță, cât și de eventualele costuri reprezentate de reprezentarea Băncii, prin avocet, dacă va fi admisă contestația acesteia).
Acțiunea promovată în instanță, prin care consumatorul cere instanței constatarea stingerii obligațiilor sale și pronunțarea unei hotărâri prin care se constată transferul dreptului de proprietatea este scutită de la plata taxei de timbru judiciar.

*Dacă Banca va câștiga în mod definitive contestația formulată împotriva notificării prevăzută la art. 5, consumatorul trebuie să achite și ratele restante a căror plată a fost suspendată?*

Da. Practic suntem în prezența unei repuneri în situația anterioară, astfel cum aceasta este prevăzută la art. 7 alin (5) din Legea dării în plată.

*Cum se va face efectiv darea în plată?*

În procedura simplă, prin semnarea actului privind transferul dreptului de proprietate și predarea cheilor apartamentului. În situația în care apar complicații, respective contestație în instanță, procedura este cea detaliată în ghidul practic pentru punerea în aplicare a Legii dării în plată.

*Cât timp mai poate consumatorul păstra posesia imobililui, dacă s-a procedat la darea în plată?*

Consumatorul poate stabili, în acord cu Banca, condițiile eliberării apartamentului care a devenit proprietatea Băncii. Mai exact, consumatorul poate solicita Băncii un termen rezonabil pentru eliberarea apartamentului.

*Dacă s-a îndeplinit procedura dării în plată, iar consumatorul nu se poate muta, care sunt riscurile pe care și le asumă?*

Riscurile asumate de către consumator privest obligarea acestuia de a elibera apartamentul, fiind posibiliă în acest caz și o acțiune în instanță de evacuare, urmând ca în acest caz costurile acțiunii să fie suportate de către consumator. Pentru a evita astfel de costuri, este recomandat să vă muteți într-un spațiu cu chirie.

*După îndeplinirea cu succes a procedurii dării în plată mai este posibilă declanșarea unui proces pentru recuperarea sumelor plătite nedatorat (clauze abuzive)?*

Da. Este posibilă declanșarea unui process ulterior acestui moment, întrucât sancțiune pentru inserarea de clauze abusive este nulitatea absolută, care operează retroactive. Deși nu mai suntem în prezența unui credit în derulare/în ființă, se poate solicita repunerea părților în situația anterioară prin restituirea sumelor plătite în mod nedatorat în temeiul clauzelor abuzive (comisioane, diferență de dobândă plătită nedatorat).

*Există un format prestabilit pentru notificarea ce urmează a fi înregistrată la sediul Băncii?*

Da.

*Cine poate beneficia de aplicarea legii?*

Împrumutații, codebitorii, garanții personali (fideiusorii) și garanții ipotecari ai debitorului principal. Pot beneficia cei care au credite în derulare, cât și cei care au fost executați silit, însă procedura de executare silită nu s-a finalizat (fie nu s-a licitat bunul, fie există încă poprire instituită asupra veniturilor consumatorului-împrumutatului).

*Dacă s-a achiziționat creditul prin intermediul unei societăți comerciale, însă s-a garantat cu imobilul cu destinația de locuință, poate fi aplicabilă legea dării în plată?*

Da, cu condiția ca garantul să fie el însuși consumator. Soluția rezultă din speța Tarcău de la CJUE.

*Creditul ipotecar garantat cu un teren poate fi supus legii?*

Da, dacă acest teren a fost achiziționat în scopul construirii, pe el, a unui imobil cu destinația de locuință. Potrivit art. 4 alin (1) lit. c) din legea dării în plată, pentru a se aplica procedura dării în plată creditului trebuie să fi fost contractat de consumator cu scopul de a
achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imbil cu destinație de locuință.

*Care sunt, în concret, pașii ce trebuie urmați pentru a beneficia de procedura dării în plată?*

În principal, trebuie să înaintați Băniic notificarea prevăzută la art. 5 din lege. Banca are dreptul de a formula contestație împotriva acesteia, în termen de 10 zile de la data comunicării notificării. Prin contestație, banca poate contesta doar îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii, prevăzute la art. 4 alin (1) din lege. Contestația se adresează instanței de la domiciliul consumatorului. Împotriva hotărârii prin care prima instanță s-a pronunțat asupra contestației se poate face aple de partea interesată, în termen de 15 zile lucrătoare, de la comunicare. În termen de 10 zile de la data respingerii contestației în mod definitiv Banca trebuie să se prezinte la notar pentru a semna transferul dreptului de proprietate. Dacă Banca nu se conformează acestor obligații, consumatorul poate cere instanței de la domiciliul său să pronunțe o hotărâre prin care să constate stingerea obligațiilor născute din contractual de credit și să trasmită dreptul de proprietate către Bancă.
Această acțiune este scutită de la plata taxei judiciare de timbre.
Împotriva aceste din urmă hotărâri se poate formula apel în termen de 7 zile de la comunicare. La momentul încheierii contractului translativ de proprietate sau la momentul pronunțrii hotărârii judecătoresști definitive prin cere s-a constatat transmiterea proprietății va fi stinsă orice datorie a debitorului, fără ca banca să poată solicita sume suplimentare.

*Se va aplica darea în plată în eventualitatea existenței unei cesiuni a creditului?*

Da. Legea privind darea în plată se va aplica inclusiv raporturilor juridice dintre consumatori și cesionarii creanțelor deținute asupra
consumatorilor (art. 1 din lege), urmând a fi notificate acestea, prin mandatarii lor (insituția de credit, Banca).

*Se aplică Legea dării în plată creditelor acordate prin programul Prima Casă?*

Nu.

*Cum se realizează darea în plată în situația în care consumatorul a fost supus executării silite, dar imobilul executat nu a fost încă vândut în urma licitației?*

Se va urmări procedura prevăzută de lege (notificare și acțiunea în instanță), întrucât aceasta are în vedere și imobilele supuse executării silite care continuă (în cazul dat nu s-a finalizat procedura de licitație a imobilului).

*Se poate aplica darea în plată în cazul în care creditul a fost luat în vederea realizării unei construcții care s-a mai efectuat?*

În această situație trebuie să avem în vedere obiectul creditului. Astfel, potrivit art. 4 alin (1) lit. c) din lege, aceasta se aplică și dacă
creditul a fost contractat cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință. Dacă imobilul a cărei construcție nu s-a finalizat urma să aibă destinație de locuință, se poate aplica legea. În orice caz, dovada faptului că acesta nu ar fi avut destinația de locuință trebui făcută de către Bancă.

*Se aplică darea în plată pentru creditele luate în orice moneda?*

Da. Legea nu distinge sub acest aspect.

*Se aplică darea în plată și în cazul creditelor garantate cu terenuri sau numai cu locuințe?*

Una dintre condițiile de la art. 4 presupune faptul că respectivul credit să fie contractat de consumator cu scopul de achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinație de locuință sau, indifferent de scopul cu care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință.

*Ce se întâmplă cu cheltuielile de executare (taxe, onorariu executor) calculate de executorul judecătoresc dacă are loc darea în plată a bunului?*

Efectul dării în plată constă în stingerea în integralitate a creanței Băncii. În contextual în care se stinge creanța băncii, aceasta din urmă va formula o cerere de renunțare la executare, suportând toate cheltuielile ocazionate de punerea în executare a creanței. Există posibilitatea ca executorul să vă formulize acțiune în instanță împtriva dvs., situație în care veți arăta că această presupusă creanță s-a stins odată cu stingerea creanței creditorului. În cel mai rău caz, își va putea recuperea cheltuielile de la creditor, având în vedere că acesta a fost beneficiarul serviciilor sale.

*Cine suportă plata onorariului notarial, taxelor de intabulare și a impozitului din transferul proprietății imobiliare?*

Legea dării în plată stabilește că toate costurile notariale, și după caz, ale executorului judecătoresc sau ale avocatului se suportă de către debitor. Pornind de la acest text, rezultă că onorariul notarului va fi suportat de către consumator. În privința taxelor de intabulare, întrucât textul nu distinge cu privire la acestea, se vor aplica regulile de drept comun, respectiv acestea se vor achita de către cumpărător, cazul de față Banca. În ceea ce privește impozitul din transferul proprietății imobiliare, întrucât Legea dării în plată nu face nicio mențiune, se va analiza aplicabilitatea dispoziției art. 111 din Noul Cod Fiscal. Aceste dispoziții legale stabilesc plata impozitului în sarcina contribuabilului, fără a se face vreo distinție între cumpărător sau vânzător. Calitatea de contribuabil o au persoanele fizice și juridice care realizează venituri și tranzacționează bunuri sau valori în raport de cere datorează conform
legii, impozite, taxe și contribuții. Or, în cazul de față, cel care efectuează darea în plată nu realizează un venit. Actul prin care are loc
transferul dreptului de proprietate nu conține un preț al imobilului, sens în care, obligația notarului de a calcula și încasa impozitul prevăzut de dispozițiile art. 111 alin. 1, obligație prevăzută la art. 111 alin. 6, nu poate fi reținută. Chiar dacă, din Normele metodologice de aplicare a art. 111 din Codul Fiscal pare a rezulta că acest impzit se calculează și încasază de notar chiar și în cazul dării în plată, concluzia nu poate fi alta, întrucât un act normativ de forță juridică inferioară (normă metodologică) nu poate contrazice sau complete un act normativ de o forță juridică superioară (lege). Așadar, în ipoteza reglementată de legea dării
în plată nu își găsesc aplicabilitatea dispozițiile art. 111 din Noul Cod Fiscal, întrucât transferul dreptului de proprietate nu se face în schimbul unui preț, ci pentru a se stinge creanțele debitorului existente în evidența proprie a Băncii.

Abonează-te acum la canalul nostru de Telegram cotidianul.RO, pentru a fi mereu la curent cu cele mai recente știri și informații de actualitate. Fii cu un pas înaintea tuturor, află primul despre evenimentele importante, analize și povești captivante.